火热八月，在中央重磅政策和东莞旧改新政的双重刺激下，东莞一大批旧改项目加速推进。
从8月1日，茶山、大岭山各有一处厂房旧改实施方案获批复，到8月10日东城九头村项目发布批前公示，不到两周时间，全市6个镇街共8宗旧改项目迎来新进展，其中6宗项目为“城中村”改造项目。
作为常住人口超1000万的特大城市，“城中村”是许多年轻人在东莞梦想开始的地方。由于特殊的行政架构和“市镇村组”四轮驱动发展模式，东莞的“城中村”，不仅仅分布在城市边缘，而是遍布城市的各个区域，包括城市的中心地带。
规则交替时，谁在落锤？新政春风下，谁在奔跑？东莞深度城市化大背景下，各镇街“城中村”改造往哪走，旧改市场格局将出现哪些变化？带着这些问题，记者探访了多个“城中村”改造项目。
规则交替时，谁在落锤？
一直以来，东莞旧改市场与政策面强相关。今年1月16日，东莞市政府印发了《关于聚焦先进制造打造高品质空间，全面加快“三旧”改造的实施意见》（以下简称《实施意见》），提出改革“单一主体挂牌招商”模式，创新设立“公开招引实施主体”模式。
此前，东莞的旧改模式主要包括政府主导、单一主体挂牌招商以及土地权益人自行改造。新政出台后，前期工作阶段，镇街（园区）政府作为前期工作的责任主体，不再统一招引前期服务商。
与此同时，东莞制定全市统一的补偿安置核算指引，作为各镇街（园区）制定拆迁补偿标准的指导依据，统一明确改造成本，引导权益人调整收益预期。
新旧规则交替时，洋杞坑项目出让落锤。
4月4日，东城街道立新社区洋杞坑旧改地块开拍，本土房企海德集团以地价16.74亿元摘得。这是东莞今年首宗城市更新单一主体挂牌招商项目。
洋杞坑位于东城黄旗南片区，紧邻地铁1号线（在建），是东城2018年的重点更新单元，预计2024年年中入市。该地块占地约22.8万㎡，拆除重建区域13.76万㎡。开发用地面积约7.4万㎡，更新方向为居住、商业功能，总建筑面积超43.9万㎡，其中商业建筑面积为18.27万㎡，居住建筑面积约25.66万㎡。
2019年7月，海德集团成为洋杞坑项目前期服务商，今年摘地“转正”，并不意外。
成立于2020年的海德集团，产业板块涵盖城市更新与房地产开发、教育产业、产业开发与运营、商业运营、物业服务。2002年，其首个项目第一国际获政府批准正式立项。此后11年，第一国际的财富中心、百安中心、汇一城、海德广场等项目相继动工建设、落地投用。
近年来，海德集团旧改迅猛。在2019年前后热销的海德·琥珀台，即是海德首个入市销售的旧改项目。这也是立新社区首个旧改项目。
规则交替时，新政春风下，落锤的不仅仅是海德集团。
5月22日，长盈房地产以4.7亿元竞得道滘镇蔡白南岛旧改地块。5月29日，颐盈实业以3.92亿元总价，拿下大岭山矮岭冚村旧改地块。
东莞旧改市场，与这个季节一同火热起来。
■火炼树城市更新项目拆迁工作正在有序推进
村改大幕中，东莞何为？
因为地理位置独特、改造主体庞大，火炼树被认为是东莞“城中村”改造的风向标，备受外界瞩目。
7月14日，火炼树旧改项目正式摘牌，东莞华润地产以22.8亿元拿下该地块。行走在银树路、怡丰路上，道路两旁的建筑物，挂满了红色的“拆字”，十分震撼。在外界看来，这是东莞“城中村”谢幕的开始。
火炼树地处东莞中心城区黄金双轴交汇处，临近环球经贸中心、民营国贸，与东莞CBD仅一站之遥。业界认为，火炼树于东莞的意义，犹如猎德之于广州，大冲之于深圳，将拉开东莞“城中村”改造的大幕。
改革开放后，东莞各镇街率先利用祠堂、饭堂、会堂等场所作为厂房，吸引外来资本投资办厂。随着“三来一补”经济快速发展，大量的农民工转型为产业工人，继而催生了当地村民以出租房屋获取利益，村民自建房自此野蛮生长。
通过“四轮驱动”的经济发展模式，东莞快速完成了城市化与工业化，成功迈入“双万”城市行列。然而，“四轮驱动”发展模式下，乡村规划统筹缺失，使得东莞的村庄呈现城乡犬牙交错的形态，比起其他城市，存在更多的城中村、半城中村。
大量的城中村改造，是东莞绕不过去的难题。东莞市住建局曾在2021年透露，全市城中村出租房间占东莞租赁住房的八成，可居住700多万人。由于空间品质不高、形态老旧、优质公共配套不足，难以适应新形势下人才对于生活品质的追求。
也就是在2021年底，东莞提早布局，发布了“三旧”改造“头雁计划”第一批单元，加快旧改项目落地见效。包括东城街道火炼树城中村改造单元、南城街道亨美城中村改造单元、胜和改造单元在内的16个项目被纳入首批名单。
2023年，疫情过后，新政落地。聚力推动城市高质量发展的东莞，下定决心要啃下城中村这块“硬骨头”。
5月12日，东莞高规格召开以深度城市化推动城市建设高质量发展动员大会，在4个街道和28个镇同步铺开城中村改造。6月26日，东莞市城中村改造工作动员部署会召开，坚持“拆治兴”并举，吹响城中村改造号角。
动员部署会前一天，6月25日，在一阵阵挖掘机的轰鸣声中，火炼树首栋社区集体物业被拆除。
新一轮“旧改”热潮，正在加速推进中。
■东城街道立新社区洋杞坑旧改项目
新政春风下，谁在奔跑？
7月21日，国常会审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（以下简称《指导意见》），表示将加大对城中村改造政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与。
作为常住人口超1000万的特大城市，东莞重磅推动城中村改造，是推动城市转型升级、抢抓改造窗口的应时之举。
根据规划，南城、东城、万江、莞城是这轮城中村改造的重点区域，其中12条城中村作为首批试点改造项目将率先动起来。另外，其他28个镇也将各自确定2条城中村同步铺开。
东城下辖20条行政村（社区），内含101条自然村。火炼树、九头村、洋杞坑、桑园第三工业园等东城人熟悉的地方，正在发生巨变。
东城街道城市更新中心主任文丽芬介绍，东城列入改造范围的有66条村，改造范围达4891公顷，改造斑块总面积583公顷。包括拆除新建9条自然村，综合整治57条自然村。“综合整治内的牛山牛头村，争取年内动工；拆除新建类的火炼树、九头村、洋杞坑村，争取年内启动拆除。”
作为本轮全市推进城中村改造的重点区域，万江街道的拔蛟窝社区、胜利龙湾村、坝新苑列入首批试点改造项目。南城水涧头村打破10多年拆迁难困局，引进华润等实力央企，推动国际商务区拔地而起。
不止中心城区，各镇在城市更新方面敢破敢立，把镇中心区域的城中村，或者接下来打造连片高品质产业园区中的城中村，列入重点改造对象。
其中，常平镇以“香港城”为龙头推进TOD开发项目建设，用三年多时间完成征收土地776亩。1月11日，最后4户征收户签署协议，项目征收工作基本结束。塘厦镇今年重点推进石潭埔、林村屋头园2处城中村改造项目。其中，石潭埔项目已纳入全市30个城中村改造重点项目。
厚街镇将广场片区及中心区的厚街、寮厦、宝屯等城中村作为首批试点改造项目，力争每年启动2—3个城中村改造项目。今年以来，寮厦社区和环冈社区已举行安置房房号抽签活动。
虎门在大宁、陈村、黄村试点整村统筹改造的基础上，鼓励有条件的村（社区），开展产业导向的整村统筹，用城市经营的理念推进“三旧”改造。寮步结合新一轮国土空间规划编制，加快推动上底村旧村、坑口旧村、寮步社区、塘边社区、缪边社区、陈家埔村更新单元等老旧村、城中村更新改造。
利益博弈间，如何共赢？
东莞以深度城市化推进城市建设，下定决心啃下“城中村”这块硬骨头，反复强调的是“树立城市思维”。
海德集团董事长兼总裁莫浩全认为，城市更新是一座城市的公共事件，而不仅仅是房地产企业的商业模式。“其本质就是一种城市再造运动，居民、社区、开发商等各方利益和诉求都要满足。”
城中村改造如何更加符合“公共利益”？如何通过城市更新，成就一个匹配东莞城市地位的地标名片？
以洋杞坑项目为例，投资规模约80亿元，改造后计容建筑面积约44万平方米。项目公共配套占比近48%，包括小学、幼儿园、社区中心、公交首末站、道路交通和公共停车位等。建成后，将形成“裙房+塔楼”多维度商业界面配套，形成黄旗南片区门户节点区域。
火炼树项目响应市政府“强心”战略，规划建筑总量约80万平方米。项目将提升城市品质、树立更新标杆，提高中心城区首位度。
“火炼树项目一期的开发方案，满足三方利益平衡。包括村民的回迁住宅和商业，贡献政府的学校、绿地、消防站以及道路，兼顾一定企业经济平衡的商住地块，同时要求二期要约收工比例不低于90%，确保项目实施。”文丽芬说。
城中村改造让农民利益最大化，加快促进城乡融合发展。火炼树社区党委书记罗伟传表示，“火炼树改造后，村民有房分，有商铺拿，还有货币补偿，你说有多好。”
洋杞坑、九头村村小组及村民依靠厂房和店铺租金维持收入，村民改造意愿强烈。多位村民接受记者采访时，表达了对项目拆迁翘首以盼的心情。他们说，部分村民主动清空私宅等待拆迁。
实际上，旧村改造手续复杂、政策性强，而且面临多利益群体的不同诉求，资金回笼周期漫长。那么，5年推动90个旧村改造的庞大计划，东莞将如何实现？
一位熟悉东莞旧改流程的人士指出，从可持续发展的层面来看，采用“工改”反哺旧村改造的方式推进项目落地、招商，是打破当前旧改市场僵局的方式之一。“通过把‘工改居’‘工改工’项目与旧村改造挂钩，把前者赚到的利润部分转移作奖金激励，支持旧村改造项目，实现‘肥瘦搭配’。”
当前，东莞坚定不移推进“三旧”改造。随着各项举措发布，为社会资本创造更阳光、宽松、高效的投资环境，东莞旧改再发力，重塑新东莞正从期盼变为现实。
文/记者 吴金华
图/记者 陈栋 吴金华
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