继深圳、广州等城市之后，东莞也加入了商品房“以旧换新”的队列。
日前，东莞五部门联合发布《关于进一步优化房地产相关政策的通知》(下称“通知”)提出，鼓励房地产开发企业、房地产经纪机构、购房人三方联动开展“以旧换新”活动，助力打通一、二手房置换链条。
尽管《通知》没有明确东莞商品房“以旧换新”的具体操作方法，记者在走访过程中发现，有个别楼盘早已率先试水，操作方法虽大同小异，细节却各有千秋。
南城恒兆公馆项目打出“‘以旧换新’享钜惠”的宣传口号。
位于东莞万江的万科中天世纪水岸和保利首铸鹭湾项目，分别推出了“以旧换新”最高享10万元的购房优惠，以及“卖一买一”最高补贴30万元的活动。另外，位于南城的恒兆公馆也打出了“‘以旧换新’享钜惠”的宣传口号，以吸引有置换需求的市民前来购买新房。
东莞商品房“以旧换新”对房地产市场影响几何?戴德梁行研究院副院长张晓端在接受南都记者专访时表示，商品房“以旧换新”本身是一个比较市场化的手段，起到方向性的引领作用。但具体能不能落到实处，还要看各方的优惠补贴力度，以及更多清晰可行的细则落地。
现状
“以旧换新”最高优惠10万元
有楼盘称已有多位市民成功置换
在东莞发文鼓励开展商品房“以旧换新”的第二天，万科中天世纪水岸“以旧换新”专项团队的刘先生就在朋友圈发布了一条信息，内容为“‘莞八条’出台后的第一天，红姐一家‘以旧换新’签约万科”。
这并不是该项目第一个成功“以旧换新”置换的例子。刘先生告诉记者，项目推出“以旧换新”活动已有两个月左右时间，在这期间有100多批次客户咨询“以旧换新”，32人交了购房诚意金，6人通过“以旧换新”成功换房。
万科中天世纪水岸项目推出“以旧换新”活动。
记者采访了解到，万科中天世纪水岸项目“以旧换新”采取的目前较为常见的市场联动模式。项目通过组建专项团队，协助市民旧房二手挂牌交易等事宜，并设有专项奖励给到中介，加快旧房销售周期。
其中旧房由专业团队现场勘察后进行价格评估，与市民协商旧房挂牌价格。在确认旧房挂牌价格后，旧房即可成为二手主推房源。在新房方面，市民选定拟购买新房房号后，交订金后可锁定房源，最终成功置换即可享受额外10万元的购房优惠。
刘先生告诉记者，其实早在去年，就有部分购房者来咨询项目能否做“以旧换新”。“这部分想要‘以旧换新’的购房者，大多是想要三房换四房、楼梯房换电梯房，或是想从周边镇街换到城区来。”他还称，现在有大概十分之一的来访客户都是奔着“以旧换新”来的，参与“以旧换新”的意愿很强烈。
“我们最近一个‘以旧换新’案例，客户就住在我们项目周边的一个小区，一家六口三代同堂，生活在一个小三房里面。客户考虑到将来孩子大了，房子不够住，就想换一个大四房。”刘先生称，当时这位客户来项目看房，现场销售就告知他现在有“以旧换新”活动，很快双方就达成了协议，并最终成功置换新房。
记者还了解到，市民通过“以旧换新”方式购买新房并无特别限制，在售房源都可以选。在“卖旧”价格方面，刘先生坦言，若想快速售出二手房，还是需要在价格方面给予一定让步。
5月31日，记者又走访了位于东莞南城的恒兆公馆项目。在该项目外立面的广告标语上，记者看到上面赫然写着“‘以旧换新’享钜惠”的字样。
随后，记者以购房者身份咨询该项目“以旧换新”的操作方法，现场销售人员表示“如果你有房子在卖的话，我们价格就会优惠一点，最高可以减20万元”。
其还称，项目并不帮卖，只是可以在新房价格上面再优惠一点。但当记者进一步询问具体的优惠计算方法时，该销售人员并不愿意过多透露，只是含糊其辞称“我们报的价格就已经是优惠后的价格”。
“卖一买一”最高补贴30万元
工作人员称能否置换关键在于消费者
位于东莞万江的保利首铸鹭湾项目，近日也宣布开启“卖一买一”最高补贴30万元的优惠活动。
日前，南都记者以购房者身份致电该项目营销中心，工作人员向记者证实了活动的真实性，并告诉记者，想要参与该项目“以旧换新”的活动，需要先签约新房认购书，同时还要签署独家房源委托协议。
保利首铸鹭湾项目“以旧换新”宣传海报。图源：“保利在东莞”公众号
在新房完成草签后，将锁房半年，同时购房者的二手房将由保利旗下二手平台进行帮卖，通过发动中介销售，促进二手房成交。该工作人员还称，购房者最高可享受新房销售价格10%的补贴，最高可补贴30万。若是购房者通过其他中介平台售出二手房，那么将无法享受到该项目“卖一买一”的购房补贴。
对于项目“卖旧”成功率这一问题上，该工作人员则表示，项目开启“以旧换新”活动还不到一个月时间，目前还没有成功“以旧换新”的案例。“但项目目前已有多名购房者参与了‘以旧换新’的活动。”其补充说道。
该工作人员还称，能否真正实现住房“以旧换新”，关键还是取决于消费者。“因为旧房最终卖多少钱、要不要卖，都是由业主自己来定。但如果想要快点成交，那当然是越便宜越好。”
记者还注意到，位于桥头镇的保利紫云项目，则在去年就开始对外宣传可“以旧换新”。随后，记者以购房者身份致电该项目营销中心时，工作人员告诉记者“的确是可以‘以旧换新’，但具体优惠额度需要再跟公司确认”。
其还称，市民要参与项目“以旧换新”活动，需要先交5%的首付款，在旧房卖掉之后再补齐首付款进行网签。对于旧房的交易，该工作人员则坦言“我们的平台渠道不一定能帮忙卖掉旧房，只是帮忙的性质，消费者也可以多找几家中介一起卖房，这样会更好一点”。
观点
“以旧换新”起到方向性引领作用
未来还需更多清晰可行的细则落地
近段时间以来，“以旧换新”俨然成为楼市热词。从当前各地商品房“以旧换新”的操作模式看，主要是采取国企收购、市场联动、税费补贴这三种模式。
在东莞，从记者走访的情况看，大部分项目采取的都是第二种市场联动的模式，即购房者可在开发商处认购并锁定房源，并由开发商委托的房地产经纪机构协助出售旧房。若旧房在一定期限内售出，就可按流程购买新房，若旧房未售出，则退还新房认购金。
东莞住宅小区。南都记者 刘媚/摄
那么，“以旧换新”对东莞房地产市场影响几何?戴德梁行研究院副院长张晓端在接受南都记者专访时表示，商品房“以旧换新”本身是一个比较市场化的手段，为市民换房提供便利，释放改善型住房需求，总体起到一个方向性的引领作用。但具体能不能落到实处，还要看各方的优惠补贴力度，以及更多清晰可行的细则落地。
张晓端还称，在过去二手房“卖一买一”存在很多不确定性，操作起来比较困难，还存在一定风险，因此很多人不敢轻易尝试。但现在可以“以旧换新”，卖不掉二手房则无责退订新房，这个很关键，可以给到参与活动的二手房业主足够的安全垫。另外，此举对于房企加快去库存，以及改善型住房消费需求释放等都有积极的作用。
谈及商品房“以旧换新”的难点，张晓端认为关键在于“要把房子卖出去”。“近期‘一揽子’政策落地对市场情绪带动明显，多个城市新房访问量、二手房带看量出现回升。但能否真正促进成交，还需要市场面需求活跃起来。如果大家对市场没有信心，那么‘以旧换新’的效果也不会太理想。”
中原地产研究院执行院长车德锐在接受南都记者采访时表示，住房“以旧换新”通过激发消费者换房意愿，引导选购新房，提高其卖旧买新的积极性，以实现提升楼市活跃度，促进改善型住房需求释放的目的。
“这对东莞来说是一件好事，也很有意义，可以说是大势所趋，顺势而为。但要想真正打通开发企业、中介机构与换房人这三方壁垒，还是有一定的难度。”车德锐还称，从其他城市来看，住房“以旧换新”的效果目前还并不明显。其认为，关键就在于市场信心不足，直接影响了“以旧换新”的效果。
车德锐还称，随着存量房时代的来临，市民的潜在换房需求较为旺盛，但不解决二手房难卖这一核心问题，换新也就无从谈起。他还称，现在东莞二手房的价格基本已经到底，加上近期“一揽子”政策的出台，“稳楼市”信号明确，后续还需要各方紧密配合，合力推动“以旧换新”落地显效。
采写/摄影：南都记者 黄慧萍(除署名外)
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