江小亭/发自东莞
库存压力，回款压力之下，东莞部分项目正在上演以价换量，除备案价基础上的一系列折扣外，仅目前来看，不少在售新盘最新备案价本身也开始出现较大幅度的价格下调。
如“五一”节前最新取证的碧桂园云樾半岛，最新一栋备案均价已回落至2.9万元/㎡，相较于该盘早前最高3.5万元/㎡的备案均价，下调幅度可观；另外，新盘库存全市第一的凤岗，镇街房价虽早早冲上“3字头”，但目前板块不少在售项目也已纷纷重回“2字头”。
楼市挤水分明显。
01
以价换量有一定成效
“五一”假期前一天，碧桂园云樾半岛1号楼正式获批预售，96套房源毛坯备案均价约2.9万元/㎡，结合现场折扣，据项目方释放信息，折后实际销售均价仅约2.7万元/㎡，部分单元低至2.5万元/㎡。
反观项目早前获批预售情况，早于2021年11月，碧桂园云樾半岛首栋取证，当时的备案均价为3.46万元/㎡，随后备案的几栋楼均价也都在“3字头”以上。而根据项目早前发布的推售信息，算上折扣，实际销售价格也要去到约3.28万元/㎡，降幅超5000元/㎡。
不过值得一提的是，最新5号楼取证前，受市场持续下行影响，早于去年年底，项目便已开始打出“2字头”的均价，试图以价换量。
如今，在豪宅盘为首的置业热度调动下，主城楼市关注度尚可，房价也稳居全市第一梯队，相较其他项目，碧桂园云樾半岛“2字头”的价格优势无疑较为明显。
可观的促销力度反馈至市场，是成交量的带动。
据中原大数据，东莞3月新房网签套数排名中，项目跻身全市TOP5；仅刚刚结束的“五一”假期，据项目处了解，营销中心日到访客户达到50-100批，实际转化率也较好。
碧桂园云樾半岛位于万江儿童公园旁，靠近水乡片区，仅万江而言，相较范围内其他在售待售项目，区位条件相对次之。
目前板块主要在售还有珑远万江翠珑湾、奥园翡翠澜湾，以及即将入市的万科中天世纪水岸、保利首铸鹭湾；此外，还有包括汽车总站旧改项目、鹏瑞世纪城、生益科技项目，以及今年预备出让的几宗宅地等大批潜在供应。
万科中天世纪水岸效果图 吹风价3.8万元/㎡
面对庞大的新房供应，让利抢跑或成为回款关键。
而让利加快去化的同时，由于碧桂园近年来于公开土地市场的鲜少露面，集团在莞库存逐渐告急，除目前在售几个项目外，暂未有更多新盘浮出水面，处于“吃老本”状态。后续若仍未拿地，不排除难以保持已维持多年的东莞房企前三地位。
02
去化重灾区凤岗
有盘均价下调超万元/㎡
相较于主城万江，临深凤岗更是深陷去化困境，镇街也在同步上演“降价潮”。
早于此前，借靠毗邻深圳的区位红利，以及深圳客的购买实力，镇街房价早早便已冲上“3字头”，且个别已突破“4字头”，稳站东莞房价第一梯队。
但就目前来看，受限高房价，以及庞大供应的进一步分流需求，镇街在售新盘去化愈发艰难，多项目价格开始重新回落至“2字头”，同走以价换量之路。
这个周期过程中，过去的“地王”项目表现最为深刻。
如保利湾区于2020年拿下的凤岗甘埔村地块并开发而成的保利招商锦上，项目地块楼面地价去到25856元/㎡，登上当时东莞地价前三。
次年7月，项目首批1、2号楼正式取证，其中1号楼备案均价为4.46万元/㎡，2号楼均价4.12万元/㎡。据当时业内人士分析，这还是新房限价背景下的价格，由于地价较高，开发商的利润空间并不会特别高。
同年紧随保利项目入市的纯新盘还有世城悦湖花园、位于凤岗镇中心区的招商雍祥府等，首批价格也都逼近了“4字头”，但面对退潮的深圳客，以及调控趋严市场下行背景下，本地客户的越发理性与价格承受能力减弱，这批“高价”项目均未能取得可观的去化成绩，走货难度明显。
“或成为去化重灾区”对于凤岗， 当时的业内人士不乏给出如此预测。
如今，经过一年多盘整，开发商也纷纷对高价妥协。
以上述保利招商锦上为例，项目先是进行了调价，相较于最初首批的“4字头”均价，目前项目取证的1号楼2号楼的备案均价已调整为3.63万元/㎡和3.35万元/㎡。
而上月中旬，项目再次新备案了一栋产品，均价更是低至28095元/㎡，仅高出拿地价2000元/㎡左右。整体价格下调幅度超万元/㎡。
“这个价格已经没有利润可言了，凤岗不仅套住了之前的买家，其实也套住了很多开发商。”一位房企人士对此表示道。
而不仅是保利项目大幅降价，纵观目前凤岗在售各大新盘，整体均价已从过去的“冲4”回到如今的贴近“3字头”，或低于“3字头”。
在东莞市住建局公布的一季度全市新房存量数据中，凤岗镇以3447套存量新房位列全市第一
其中作为旧改项目的大运万科城，凭借明显的价格优势、产品亮点以及万科于莞的品牌力，成为凤岗当下的主要热源。继3月25日项目首开去化9成后，4月底项目再次加推，也依旧拿下了去化8成的优异成绩。
随着以大运万科城为首的高性价比新盘加入战场，凤岗的这场楼市“内卷”或还将进一步加剧。
此外，以价换量同样取得不错市场反馈。
在东莞市住建局早前发布的3月全市商品房网签数据中，除了热门豪宅积极去化带动的南城街道网签量价第一，沉寂许久的凤岗同样以超200套的网签量跻身全市前五。
如今，跌破2020年新房备案价还在更多项目上演，东莞的总体房价水平在挤干水分后也将更加理性，回归稳定增长。
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