9月6日，东莞发布一则楼市新政：《关于存量商品住宅项目建筑工程容积率计算规则政策新旧衔接的通知》。《通知》内容可大致概括为：
自《通知》印发之日起，没有办理预售证的住宅楼，可以按照5·24“莞八条”的计容新规办理或变更建设工程规划许可，但需要向政府无偿贡献新办或变更楼栋计容建筑面积0.5%的物业，且需要按备案均价进行回购。
此次发布的《通知》，可以看作是对“莞八条”计容新规的补充。“莞八条”中的计容新规包含这5点，具体如下：
1、无围护结构、宽度不大于2倍层高且不超过9米的风雨走（连）廊可不计容；
2、在保证城市品质的前提下，地下室结构顶板板面标高高出室外地坪的平均高度不超过2米的半地下室停车场可不计容；
3、配建的公共厕所、垃圾收集站、警务室、信报亭、老年人日间照料中心，其各类单项总建筑面积不超过60平方米的均可不计容；
4、凸（飘）窗计容时可不考虑窗台与室内楼面的高差因素，其中进深不超过0.8米的可不计容；
5、开敞面累计长度不低于该阳台周长25%的单个开放式阳台，或因规划条件要求封闭的阳台，阳台计容建筑面积可按其围护设施外表面所围空间水平投影面积的1/2计算。
“莞八条”计容新规覆盖范围为“通过招拍挂方式新签订土地出让合同的住宅项目以及执行新政策的‘三旧’改造住宅项目”，《通知》将其拓展到了“存量商品住宅项目中未办理预售的楼栋”。
且《通知》还有所升级，提出“每户住宅阳台的半计容面积比例不超过户型套内水平投影面积25%”，这意味着，接下来备案取证的项目在得房率方面，或将有新的突破。
通知原文如下：
各有关单位：
为进一步促进我市房地产高质量发展，在落实《关于进一步优化房地产相关政策的通知》（东建〔2024〕4号，以下简称《通知》）基础上，按照市政府工作会议纪要（〔2024〕305号）要求，结合我市商品住宅项目去化需求，对做好存量项目建筑工程容积率计算规则的新旧衔接进行明确。经市人民政府同意，现就有关事项通知如下：
一、适用范围
自本通知印发之日起，全市范围内存量商品住宅项目中未办理预售的楼栋，可申请按《通知》第二条容积率计算新规则新办或变更建设工程规划许可。本通知印发之日前已办理预售的楼栋不适用《通知》容积率计算新规则。
二、实施条件
存量商品住宅项目建设单位（以下简称“建设单位”）申请按新规则新办或变更建设工程规划许可的，需向市、镇人民政府无偿贡献住宅物业，贡献物业计容面积为申请按新规则新办或变更的楼栋总计容建筑面积的0.5%，由建设单位按该栋住宅首次申报备案的平均销售单价回购。
三、实施流程
（一）提出工程规划许可申请。经属地镇人民政府（街道办事处、园区管委会）同意，建设单位向市自然资源局（园区管委会）提交新办或变更建设工程规划许可申请时，同步提交《东莞市存量商品住宅项目申请执行优化容积率计算规则申请表》。已建已售商品住宅项目涉及业主签名的，按法定流程办理。经审核通过的，在核发建设工程规划许可证附件及该栋建筑的首层平面图中注明“该栋建筑容积率计算按东建〔2024〕4号文件执行”。
（二）完善工程施工许可手续。建设单位在申请建设工程规划许可的同时应当同步完成施工图设计文件编制或变更，取得工程规划许可证后，按法定流程委托（原）审查机构办理施工图设计文件审查，及提出工程施工许可申请。对申请按新规则变更工程规划许可的项目，建设单位需完善工程施工许可变更手续后方可继续变更内容的施工。
（三）签订贡献物业回购协议。按新规则新办或变更建设工程规划许可的商品住宅楼栋申请预售许可前，建设单位按该楼栋住宅拟首次申报备案的平均销售单价及贡献物业计容面积数核算回购价格，与属地镇人民政府（街道办事处、园区管委会）签订贡献物业回购协议。贡献物业回购协议签订后，建设单位方可向市住房城乡建设局申请办理商品房预售许可及其他后续业务。回购协议约定的回购单价应与建设单位申请办理商品房预售许可时首次申报备案的平均销售单价保持一致。
（四）执行贡献物业回购协议。建设单位取得商品房预售许可证之日起6个月内，按照贡献物业回购协议约定价格及方式支付相关款项。
四、相关事项
（一）《通知》第二条规定的增量商品住宅项目及申请按新规则执行的存量商品住宅项目，执行第（五）项阳台计容规则时，每户住宅阳台的半计容面积比例不超过户型套内水平投影面积25%，超过部分按全面积计容。
（二）如因新旧政策衔接导致同一小区业主产生矛盾争议的，由建设单位负责处理，属地镇人民政府（街道办事处、园区管委会）指导监督。
本通知自印发之日起施行。
东莞市自然资源局
东莞市财政局
东莞市住房和城乡建设局
2024年9月4日
整合：南方+记者 谢麦诗
【作者】 谢麦诗
【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端
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