6月15日，东莞现代产业园“产业社区•空间革命”高峰论坛暨东莞市规划院城市更新研究中心挂牌仪式举行。
本次论坛由东莞市城建规划设计院主办。东莞市自然资源局副局长陈巡，城市设计与工程管理科科长、四级调研员梁颖贤，城市更新计划科科长梁智基，城市更新实施科科长卢卓欣，东莞市城建规划设计院院长孙稳石等领导嘉宾出席活动。
东莞城市未来发展如何走向深度城市化？各大城市缘何纷纷探路工业上楼？构建现代工业产业社区有何招……活动现场，与会嘉宾各抒己见，为产业社区改造建设建言献策，助力东莞城市建设提档升级。
“论剑”东莞现代化产业园路径
主题演讲环节，孙稳石带来了题为“东莞城市未来发展之思考”的分享。他表示，东莞过去的产业模式，高度依赖外循环，内生创新力不足，需要走出一条深度城市化之路，实现土地集约归整、产业创新发展，城市高品质、人才高素质，要从过去“自下而上”转变为“自上而下”发展，加强统筹，下决心进行行政区划调整。孙稳石建议，东莞建立便捷舒适的交通体系、多层次住房供应体系、打造重点产业链、营造城市特色、提高人才吸引力。此外，建设高水平的大学和研究机构，提供优质的教育和研究资源是吸引人才、促进科技创新和产业升级的重要举措。
在城市快速发展的大背景下，越来越多的城市面临土地资源紧张、土地成本攀升等制约产业发展的问题。“各大城市均在积极探索工业载体空间新模式——工业上楼。”筑博设计股份有限公司城市公司总建筑师佘赟在《工业上楼背景下的湾区产业实践》主题演讲中表示，通过工业上楼、打造垂直工厂，一栋工业建筑可以实现生产空间高质、生活空间便利、 生态环境优美，做到“三生融合”，从而破解空间难题，提升土地利用效率，实现一栋楼就容纳一个产业链。
未来5年，深圳打造1亿平方米“高品质、低成本、定制化”工业厂房，东莞如何与之竞争，错位发展？深圳天安骏业投资发展（集团）有限公司东莞天安云谷副总经理梁凯在《现代工业产业社区构建初步思考》中建议东莞构建以工业空间为主的产城社区，大力支持村社区、民营企业参与城市更新，激活市场动能。
东莞市城建规划设计院城市更新研究中心副主任石建业认为，东莞打造现代化产业园区，是在存量用地上的二次开发，面临土地权属分散、用地关系复杂等问题。“谁来干、把地整出来、把地用好”是三大关键工作，东莞全面铺开“60+6”现代化产业园区空间革命，要从“项目思维”转变为“园区思维”，统筹考虑“建、投、招、引”等全流程环节，打造一个真正的产业社区。
石建业建议，把地整出来要确定组织架构，高位决策打造“一把手”工程，以“一个镇领导+一个总负责”的架构，负责项目的资金筹措和拆赔谈判，制定靠谱的拆赔标准，通过利益平衡、综合执法，把地整出来。
围绕园区改造建设掀起“头脑风暴”
在圆桌论坛环节，梁智基、卢卓欣、佘赟、梁凯和石建业掀起“头脑风暴”，分析热点问题、提出实践路径。
如何平衡村集体在园区改造中的利益？梁智基表示，城市更新不是白纸画图，要推动城市更新的发展，就要从根源解决利益统筹平衡问题，其核心是公道与现实，在镇村的利益平衡中做到公平，并把现实利益分配补偿到位。
若处在现代化园区建设的过渡期，如何保障优质企业不流失和村集体的收益？卢卓欣说，进行产业革命的主要目标不是全盘去旧，是着重保留优质企业保障村集体的经济发展。在过渡期间，原有企业和集体经济组织的收益保障主要有三点。一是单体项目分期拆除分期建设。二是产业园区需要进行整体规划时，建立安置厂房将优质企业进行适当的搬迁和保留。通过政府强制参与进行村集体过渡期的租金补贴，以保障优质企业和产业园区的蓬勃发展。三是提升工改项目的效率。减少工业产业园拆迁、审批、重建的周期，加快审批进度，以便项目能更快地落地建设。
如何处理园区建筑方案与产业业态、招商的关系，佘赟给出的办法是，最理想方式是在设计初期就找到核心客户，针对客户需求进行定制设计，与甲方、政府建立对应部门共同讨论协调。
如何提高民营企业参与产业园建设的积极性？梁凯认为，民营企业、外资企业关注营商环境，只要解决投资的确定性、资金安全和投资回报率的问题，上述问题就可以迎刃而解。
如何考虑园区新就业群体的需求，规划布局园区的生活配套设施？石建业给出建议，首先估算园区的就业人口规模、结构，分群体估算需要的设施类型、规模；其次，设置功能复合的邻里中心，整合园区各类配套设施；最后，改善居住空间的品质，宿舍配建比例降低到10%，集中设置小户型、高品质住宅、公寓，旧村整治提供低成本生活空间。
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东莞市规划院城市更新研究中心正式挂牌
活动当天，东莞市规划院城市更新研究中心现场挂牌。据介绍，城市更新研究中心现包括城市规划、人文地理、城市设计、建筑设计、市政交通、经济测算、土地评估、土地管理、法律金融、工程管理等专业人员，以提供导向正确、路径明确、利益均衡、规划合理的城市更新统筹实施方案为宗旨，业务涵盖城市更新政策研究及咨询、片区统筹规划、单元规划、建筑设计、经济测算、改造方案编制等版块。
2023年是东莞新一轮城市更新政策的开局之年，东莞市政府确立了全面强化政府统筹，突出市级规划引领，融入城市发展谋划，构建更加公平、公开的政策体系，营造更加宽松、透明的市场发展环境，以“有为政府+有效市场”双轮驱动，推动东莞城市更新工作迈向更高质量发展的总体思路。
为落实东莞市委、市政府的工作部署，加强东莞市规划院对城市更新工作的技术服务，2023年4月，东莞市规划院整合资源，决定成立城市更新研究中心。该中心职能也将从过去的以“更新规划”为主，拓展到提供研究、谋划、规划、实践全链条全流程的服务。
【撰文】龚菊 郭文君
【作者】 龚菊；郭文君
【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端
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