2023年东莞房价暴跌?东莞南城最贵的小区

2023年东莞房价暴跌?东莞南城最贵的小区，最近南城拍出接近2.6万/㎡的天花板楼面价，引发了楼市新一轮的关注。面粉不断涨价，而作为面包的南城新房，价格又会是怎样呢？

市中心是城市的心脏，始终是一座城市的价值范本

对于东莞来说，这颗心脏就是南城。南城的楼市长什么样，可以从侧面窥见整个东莞楼市的态势。

（图源：VEER）

前几天，官方发布了最新6月网签情况，南城新房均价约为5.8万/㎡，从较长的周期来看，南城房价看上去是节节攀升的，但是，如果抛开整体的印象，回归到每个单独的新盘中去观察，其实更能看到真实的“楼生百态”。

Part1

同城不同命，同新不同价

1、有人“6字头”喜洋洋

相信不少南城市民早已习惯了核心地段二手五六万甚至六七万的单价，但对新房备案备到6万以上还是有点震撼。

不是别墅，只是大平层。

华润的悦府项目，最新一批备案均价去到约6.2万/㎡，最高甚至突破了6.6万/㎡。

而广发南地块开发的万科城心标杆项目，万科瑧湾汇，备案价更是直冲南城新房天花板，均价约6.4万/㎡，最高突破6.7万/㎡。更震撼的是三开三罄。

你嫌弃它贵，

别人担心买不到。

（万科瑧湾汇效果图，图源：东莞万科）

可谓没有最高，只有更高。市场对于南城核心地段的认可，已经通过赤裸裸的钞票金额得以验证。

2、有人“2字头”惨兮兮

另一方面，尽管都在南城，个别楼盘似乎“同城不同命”，不但备案价格低，而且销售情况并不理想，并且还脱离主流视线，被迫成了“忍者”。

因为有些项目确实是“忍一时越想越气”。

比如孚泰锦城，项目占地仅0.9万平，连1万平都不到，目前备案价格在约2.8-3万/㎡，至今仍有不少存货待售。

（孚泰锦城效果图，图源：房天下）

另外还有命运相似的莞太印象，占地也只有约1.1万平，麻雀确实还是小了些，要求五脏俱全确实有点过分了。

目前莞太印象均价约3.8万/平方米，比孚泰锦城还足足高出1万元，来到3字头，尽管出门比孚泰锦城项目方便不少，但依然销售情况不妙。

Part2

为什么会有这么大的差异？

同样是南城，一个6字头抢爆头，一个2字头几乎拍苍蝇，两者几乎相差4万元/平方米，买同样的面积，这差价还能在不少镇街再买一套顶豪。

这一热一冷，

胜似炎炎夏日从大马路进空调房，

突出一个温差大。

先说为什么6字头高端新盘卖得好吧。

因为它们本身地段虽然还是在南城，却是优中选优，这个优不仅是当下核心，在未来很长一段时间，它还是不可复制的核心。

以悦府项目为例，不仅位于西平地铁站上盖，下楼即是东莞中心公园，而且占了东莞大道这条交通大动脉的不错位置，另外还有未来以华润置地中心、东莞香港中心、招商局中心等多个湾区的中心、总部级建筑群，高端商界与白领人事都在这里汇聚，是几乎看得见的价值。

（悦府楼下即是东莞中心公园，图源：华润置地东莞）

所以户型定位从一开始就是大平层、大户型，悦府220-380平户型，从户型本身就可以知道，这些新房就是为新贵打造的，是南城未来身价的风向标。

掉过头来看2字头的孚泰锦城，还有3字头的莞太印象等小盘。

孚泰锦城从一开始就位于莞城老城区与南城的交界边缘处，还收在了狭长的旧厂区和旧居民区之间，居住的圈层给不了购房者较好的观感，周边的旧改启动还需要时间，真正动工起来也免不了粉尘与噪音污染。

（孚泰锦城周边环境，图源：地产佬）

除了这些路烂、周边破旧有碍观瞻的问题，让人觉得有点尴尬外，这块地本身的“地龄”就不小了，更是进一步制造了天然的“硬伤”。这些内容此前地产佬曾详细讲过，这里不再赘述。

而莞太印象虽然就在较为繁荣的莞太路路边，但实话实说太靠近主干道，车辆来往，加上旁边有个立体停车场，夜以继日，噪音难免。

而两个小项目还有一个不得不说的共同点，就是开发商本身品牌号召力严重不足，开发孚泰锦城的“中孚泰”，开发莞太印象的“瑞天”，尽管在地产圈内早有耳闻，但在南城的华润、万科等一众全国性大牌开发商的阴影下，很难发挥。

当下购房者越来越追求住宅的品质，大品牌开发商的产品自然也更吃香。

（莞太印象效果图，图源：瑞天莞太印象）

而从户型上看，两个小项目从产品定位就已经说明很多问题。孚泰锦城主力户型约为84-97平，莞太印象户型则约为95-125平，无论户型还是总价，明显针对的是刚需客户。

此外，同样的2字头、3字头价位，南城仍然存在部分二手房可以选择，甚至二手房的地段、户型、区位配套上更具优势。

楼盘的价格，

既需要个盘的奋斗，

但也不能忽视历史的进程。

南城当然有刚需客户，但却不是主流客户，甚至整个东莞来说，真正有能力拉动楼市的，还是改善型的客户。

也就是说，改善型客户的喜好，决定了南城不同楼盘的命运。

一个显而易见的例子就是，尽管都经历了疫情的冲击，但改善型的新房受到的冲击相对较小，甚至有逆势飘红的迹象。

如今南城这个“二极管式”分化的楼市，其根本原因是好地段往往是大地块，非实力开发商拿不下来，而实力开发商拿下来必然开发高端改善型产品，而地段略差的往往是边边角角小地块或者旧地块重启项目，只能做些刚需小户型，希望尽快脱手，对小开发商来说已经尽力了，但对整个大市场来说，这些小项目有点不够看。

其实，类似的情况，在其他镇街也不同程度存在，南城只是东莞楼市的一个缩影。

Part3

南城的房子该怎么买？

百货送百客，什么样的房子，都有适合它的客人，是没有卖不出的房子的，只有怎么样卖出去，还有什么价格卖出，多长的时间卖出去，以及卖给什么样的人。

当然对开发商而言，时间不等人，尤其是三道红线的“紧箍咒”一日未解，开发商拿地、开建、销售，就必须与时间赛跑，是真真切切的“时间即是金钱”，跑得慢点都得掉队，掉队是非常严重的事，不可不察。

开发商的处境先放一边，作为“买单人”的购房者，该怎样“下单”？

地产佬提供以下建议供参考：

第一，户型“按需分配”。

即根据购房者自己实际的需求去买，如果只求实用，讲究刚刚好的，可以考虑刚需户型，如果要宽阔大气，空间有更多余量，可以考虑大平层，空间规划可以更加灵活。

单就装修成本、家电家私配置，买刚需户型的孚泰锦城，与买改善户型的万科瑧湾汇，两者投入的成本就有很大区别，即使部分产品带精装，这个精装的标准从一开始就不可能在同一水平线上。

（万科瑧湾汇示意图，图源：东莞万科）

从地产佬了解到的信息，专业家居定制，不仅尺寸越大成本越大，不同的材质是否绿色无甲醛，电器是否大牌产品、能效等级等等，成本都差异很大。

从选择户型开始，就已经对后来投入的成本产生决定性影响。

第二，价格“以圈层分界”。

看待价格，尽管有高有低，但不一定非要看所谓“性价比”，而是这个价格能买到什么。一个看上去理想的价格，或许有其他缺陷，户型或者配套。有些价格看上去偏高，要看它值不值，往往要考虑你的邻居是什么样的，即“圈层主义”。

能接受高价格的人群，与只追求低价的人群，具有明显的分野，这将影响未来你以及孩子交往的圈子，并没有对错，看你能接受怎么样的圈子。地产佬接触过一些业主，虽然房子住得也舒服，但对小区邻居生活方式难以接受，后悔几十年，这种事也很常见。

（东莞CBD规划示意图，图源：东莞发布）

住在悦府、万科瑧湾汇是什么样的人，住在孚泰锦城、莞太印象又是什么样的人，他们追求的是什么样的生活，其实可以看得出非常明确的差异。

这几年各位估计已经察觉到，南城市民对于圈层的选择越来越挑剔，这也是一些刚需盘遭受冷遇的原因之一。难以融入南城圈层集体倾向的人群，已经逐渐外溢。

第三，地段，转个弯就是另一个世界。

其实就南城而言，胜和社区、莞太路、南城CBD近在咫尺，对有车一族来说，这都谈不上是“距离”，但此前疫情爆发后带来的“宅家效应”，让更多业主意识到，小区物业水平、花园散步空间够不够、楼下商业体是否完善、孩子上学近不近，红绿灯多不多等等超细节的问题，都会影响到一家人一整天的心情。

（东莞中心公园实景图，图源：东莞发布）

都是靠马路，靠的是哪条马路？

都是坐地铁，徒步需要走多远？

都是逛公园，是下楼就到，还是到处找停车位？

都是去购物中心，是楼下能解决大部分，还是去人挤人凑热闹？

买房子，实地多走走，找专业的人士多请教，能有效地少趟浑水，少踩雷。

买房，得做个挑剔的人。