在东城街道南片区版图上，东莞大道常年川流不息，东侧黄旗山南麓静卧着上千亩城中村，这里曾承载着东莞的工业记忆，如今热闹的生产生活场景不复存在，空宅旧厂错综交织于此，低矮残楼呈斑块状分布其间。
一个城市发展新空间正加速而来。近年来，位于“黄金双轴”的东城南片区城中村改造工作正连片开花——立新犬眠岭（琥珀臺）已建成，火炼树社区商住类更新单元、立新社区洋杞坑村商住更新单元、立新社区九头村城市更新片区将在近期动工。东城街道还将重点谋划洋田沥城市更新项目、旧锡边旧村旧厂改造地块、牛山新村居商类“三旧”改造单元。
其中，立新社区洋杞坑村商住更新单元面积约22.80公顷，拆除重建面积约13.73公顷，是东莞今年首宗城市更新单一主体挂牌招商项目。九头村城市更新片区面积331.83亩，其中单元1以村企合作进行改造，单元2改造采取单一主体挂牌招商模式。两个村更新方向均以居住、商业和公共配套功能为主，将打造成为黄旗南片区门户节点。
随着多个旧改项目浮出水面、开凿落子，东莞“强心战略”蓝图正在加速兑现。
“清空私宅，等来拆迁”
走进立新社区九头村，只见杂草丛生、危房耸立，厂区道路狭窄而割裂曲折。甘伟光、甘健斌曾在这里出生、长大，他们建房于上世纪70年代，90年代搬去新村后房子闲置。自那以后，房屋租客来来往往，每月租金不超两百元，“房子经不起台风天，屋檐摇摇欲坠，已经快10年无人问津了。”
与此同时，随着城市发展和产业结构调整，许多老旧厂房因为功能落后、外观陈旧等原因逐渐闲置下来，出现很多所谓的“僵尸园”。
九头村的旧改意向“升温”于2012年。当年4月，九头村9成村民对“合作开发建设九头村全部工业区为商住计划”投下了同意票。2013年，九头村村企合作协议，由开发主体东莞市高田房地产开发有限公司与立新九头村股份经济合作社签订磋商交易合同并合作改造项目；2020年，项目以“高田城南印象”之名顺利备案。
立新社区村民关注改造动态。
这些年，随着莞惠城际、轨道1号线换乘枢纽站东城南站（在建）在附近建设谋划，关于改造的一举一动也牵动着村民的神经。《东莞市东城街道2022年工作总结和2023年工作计划》提出，今年将力促立新高田、九头村综合更新单位、洋杞坑等一批旧改项目尽快开工。这一消息被甘伟光、甘健斌二人留意到。
九头村改造前现状图。受访者供图。
“两个月前我们就腾空了房子，交清水电费。”甘伟光、甘健斌回忆，今年6月，他们将仅剩的行李打包带走，“终于等来了这一天，我们早就准备好了。”
洋杞坑村现状。受访者供图。
盘活城中村，是不少村民的一致心愿。1公里外，位于海德琥珀臺东侧的洋杞坑村，除了已经拆除的部分建筑，其他区域内道路狭窄、水坑遍地，两三层的“泥砖墙+红瓦顶”房屋老旧残缺、俯仰即见。“洋杞坑的弊病积习于上世纪90年代，当时村民陆续搬迁至新村，旧村近年来开始荒废，部分房屋已经倒塌，村民改造意愿强烈。”立新社区有关负责人表示。
洋杞坑村现状。受访者供图。
九头村、洋杞坑村是东城城中村的缩影。经历了四十年的高强度发展，东城的开发强度越来越接近极限，如何以生活空间宜居适度、生产空间集约高效，推动城市空间的高质量发展，成为东城街道思考的命题。
房企介入，更新加速
以城市更新项目为牵引，东城旧改“进度条”正越拉越快。
2018年，洋杞坑村旧改项目被列入东城年度重点更新单元。
2018年10月，海德房地产成为其前期服务商。
2019年7月，海德立新洋杞坑项目部正式揭牌。
2020年6月，《东城街道立新洋杞坑村商住更新单元划定方案》取得市自然资源局批复。
2022年11月，《东城街道立新洋杞坑村商住更新单元单一主体挂牌招商方案》取得市自然资源局批复。
2023年4月，海德房地产以总价16.74亿元竞得东城立新洋杞坑村商住更新单元……
作为本土知名开发商，海德操盘经验老到。2002年，其首个项目第一国际获批准立项，此后第一国际的财富中心、百安中心、汇一城、海德广场等项目相继投用。2018年，海德集团第一个旧改项目海德·琥珀台正式动工，是离洋杞坑最近的小区之一。
洋杞坑村商住更新单元效果图。受访者供图。
立足洋杞坑村商住更新单元，海德改造投资额约80亿元。该单元面积约22.80公顷，拆除重建面积约13.73公顷，现已完成超95%的要约收购工作，前期研究及控规调整方案即将开展批前公示。
作为全市“存量促动工‘三旧’改造项目”之一，洋杞坑村更新单元改造模式沿用单一主体挂牌招商方式。“‘存量项目’可在符合政策要求的前提下，享受并联审批及容缺审批，速度得到了大幅度提升。”立新社区有关负责人介绍，更新单元将于今年10月确认成交方，计划总体实施方案于12月通过审批后正式动工，预计2024年下半年入市，2028年完成整体建设。
洋杞坑村商住更新单元现场。
同样作为本土的老开发商，高田地产注册成立于1994年，先后开发了江滨花园、金月湾花园等楼盘，近年来接手九头村城市更新片区。
九头村城市更新片区划分为两个单元。受访者供图。
九头村城市更新片区面积331.83亩，划分为两个单元，即单元1、单元2。单元1占地约127.68亩，是“存量促动工‘三旧’改造项目”，采用村企合作改造模式，由实施主体高田地产子公司东莞市高新实业投资有限公司投入29亿元资金进行改造，现已取得“1+N”总体实施方案批复、签订土地出让合同并补缴了地价，旧厂房已全部拆除平整，预计9月动工，2025年底竣工。
九头村城市更新片区。
位于东侧的单元2是东莞市城中村改造示范项目，总占地约204.14亩，原建筑总面积约9.79万㎡，涉及102户村民的189块宅基地及地上房屋，计划总投资50亿元，改造模式为单一主体挂牌招商，将通过拆除新建的方式将原有的旧村旧厂改造成居商项目。
立新社区有关负责人介绍，目前单元2拆迁补偿方案私人物业部分已达成95.74%的同意率，村集体物业部分已100％通过对拆迁补偿方案的表决，预计今年9月项目可实施挂牌招商，拟于12月动工。
九头村改造后效果图。受访者供图。
“由于城市更新涉及的利益主体多、权属复杂、突发问题多、政策变动等等因素，企业对于投资回报率持谨慎乐观态度，如何保持各方主体利益与项目收益的平衡是改造的重要难点。”东莞市高田房地产开发有限公司项目经理欧阳文光表示，当前，政府、社区与开发企业正与权利人加强沟通，做好政策宣导，将妥善安排赔偿工作，坚定开发企业和权利人旧改信心。
黄旗山南，门户节点
如何通过城市更新，打造一个匹配中心城区C位的地标名片？
欧阳文光表示，九头村将借助黄旗山南山野景观、东城南站TOD集聚效应、环同沙环境配套，规划用途以商住用地、商业用地、居住用地、公配为主，打造成为“创新型金融总部基地，环同沙品质居住社区”。
九头村城市更新片区单元一。受访者供图。
其中单元1将用于二类居住用地+商业金融业用地（R2+C2）及地下空间和商业金融业用地（C2），总计容建筑面积约20.64万平方米，其中居住12.18万平方米，商业8.46万平方米。单元2改造后总计容建筑面积为32.25万平方米，其中居住22.25万平方米，商业10.00万平方米。
九头村城市更新片区单元二。受访者供图。
建成后，九头村片区配建一所51班初中，可提供2550个初中学位，并配建两所12班幼儿园，两个社区公园、一处社区文化中心、一个公交首末站也将拔地而起，同时完善单元内2条城市次干道和5条城市支路等路网建设，整个片区将焕新为一处生态、活力、宜居的生活商业片区。
与黄旗南只有一路之隔的洋杞坑村商住更新单元，同样占据天时地利的优势，改造后总计容建筑面积约38.51万㎡，其中居住25.65万平方米，12.86万平方米的商业地块将形成“裙房+塔楼”多维度商业界面配套，提供商业办公多样功能，一个现代简约的商业商务整体形象呼之欲出。
洋杞坑村商住更新单元还提供了近48%的公共配套，包括48班小学、12班幼儿园，为片区带来360个幼儿园学位及2160个小学学位，还将设立790个公共停车位、公交首末站、道路、街头绿地等。
洋杞坑村商住更新单元社区中心效果图。受访者供图。
除此之外，新建的社区中心还会附设居委会、社区健康服务站和社区服务站，进一步满足居民日常社区活动使用需求，“我们将创设多变空间，提供了优质的教育配套设施，以完善的功能业态提供‘一站式’社区服务。”广东海德城市更新集团有限公司总监严杰锋表示。
立足打造黄旗南片区门户节点区域，一个生活环境更舒适、服务配套更丰富、教育资源更优质、商圈体系更繁华的连片宜居新城将跃然眼前。
“根”“魂”相留，更有盼头
城中村也是历史文化的容器，其演进过程中积淀形成的历史文化印记，是城市的“根”和“魂”。在东城这场城市“新陈代谢”中，现代化的新村建设外，这些文脉也得以延续、复兴。
在洋杞坑村与洋田沥村交汇处的山顶处，一块革命烈士纪念碑常年屹立于此。此次改造也将革命烈士纪念碑结合所在地块的公共空间进行保护与活化使用。作为纪念、集会、休闲和赏景空间，纪念碑所在广场将升级为标志性爱国主义教育基地，成为弘扬红色文化的一大阵地。
古与新即将融合共生。在洋杞坑村民的集体记忆里，一处已定级为国家三级古榕树不可或缺。该树树龄约213年，融入数代村民记忆。由于四周被旧村民居围困，现状腐烂受损严重，长势较差，生存空间急需保护。
此次改造也将保留、保护该三级古树，禁止迁移、砍伐，并明确所有建筑均避免在古树本体及树冠投影5m范围内进行施工。保护范围内以生态景观为主，在树木本体周边也将设置加固栏架、树坛外围休息座椅、文化宣传牌等设施。“后续我们还将启动对古树复壮，采取的措施包括修枝整形、修建支撑、气根牵引、树洞修补、立体环境改造、白蚁防治等。”严杰锋表示。
洋杞坑村商住更新单元。
从周边历史文脉的“里子”延续，到关乎生活品质的“面子”改善，甘伟光和村民对“内外双修”的未来村庄有了新的盼头，“我们期待改造后环境变好、价值提升，租金收益肯定会翻好几番！”
【撰文】龚菊 郭文君
【摄影/摄像】邓浩 署名除外
【作者】 龚菊；郭文君；邓浩
【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端
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