“火炼树项目全城瞩目，我在党校学习的时候，很多社区书记说我们是东莞‘城中村’改造风向标。”在罗伟传办公室，透过窗户，东莞环球经贸中心（台商大厦）近在咫尺，耳边不时传来挖掘机的轰隆声。这位火炼树社区的党委书记，正忙着向社区工作人员布置工作。
7月14日，东城街道火炼树旧改项目用地正式摘牌，华润置地以22.8亿元拿下该地块。9月15日，东莞市城中村改造及城市更新重点项目动工仪式举行，主会场设在火炼树。
▲图为已经完成拆除的区域
火炼树地处东莞中心城区黄金双轴交会处，临近台商大厦、民盈国贸，与东莞CBD仅一站之遥，地理位置独特、改造体量庞大。业界认为，火炼树于东莞的意义，犹如猎德之于广州，大冲之于深圳，将拉开东莞“城中村”改造的大幕。
告别历史的烟尘，火炼树蓄势腾飞，东莞“强心”战略的新名片冉冉升起。作为东莞东莞城市更新（城中村示范项目）的标杆，火炼树项目进展如何，有哪些示范意义，为东莞城市更新探索出哪些经验？记者进行了实地探访。
▲图为城市中心地标下的旧改工程
村改加速
实施城市更新行动拆迁工作如火如荼
行走在火炼树社区银树路、怡丰路上，一侧是高档写字楼、购物中心和酒店等高楼大厦；一侧则是出租屋，楼房老旧、密度逼仄、交通狭窄，是典型的“城中村”。道路两旁的建筑物，挂满了红色的“拆”字，十分震撼。
重庆烤鱼、雅居公寓、湖南大排档、农家醉鹅……这是曾经的东莞，也是火炼树的记忆。伴随着挖掘机的阵阵轰隆声，一栋栋出租屋、临街商铺，以及休闲娱乐场所轰然倒下，火炼树的蝶变之路铺陈开来。
“我们火炼树很出名的，1990年前后，村民率先洗脚上田，务工从商，每家每户挣到钱后回村搞副业。因为我们离城区近，村民借钱盖房子用于出租，成为不少来莞务工人员的落脚地。”罗伟传介绍，早在1980年，火炼树就进行城市更新，一直拆到2000年。通过旧厂“退二进三”，企业全部迁入工业园区，社区则以发展商业为主，是东莞早期城市化的典型。
早发展也意味着早落后。过去十年，火炼树周边高楼大厦如雨后春笋，不断刷新着东莞的城市颜值和天际线。相比之下，建筑质量和建筑形象较差，基本没有配套设施的火炼树，则成为东莞“城中村”的典型。
在一处拆迁现场，东城街道城市更新中心主任文丽芬指着两栋“握手楼”说，“这类出租屋管理较为凌乱，容易衍生消防、治安、环保、管理等各类问题。在东莞中心城区‘黄金双轴’核心地带，火炼树更新改造迫在眉睫。”
2018年10月，华润置地开始协助政府及社区开展房屋丈量测绘、产权确认、意愿征讯、拟定拆赔方案等各项工作。实际上，早就尝到城市更新甜头的火炼树社区村民，改造意愿十分强烈，民主表决结果显示，95%的村民和业主都同意改造。
2022年底，东莞实施城市更新行动，大力推进城中村改造，形成了政府统筹主导、市场高效实施的新局面，火炼树旧改项目跑出“加速度”。今年6月25日，在一阵阵挖掘机的轰鸣声中，火炼树首栋社区集体物业被拆除。
根据规划，火炼树城市更新单元面积33万平方米，其中拆除重建面积约28万平方米，涉及506栋私宅、100栋集体物业，涉及拆除面积约47万平方米。按照计划，火炼树首期地块将在今年年底全部拆完。
新政赋能
政府下场统筹啃下旧改“硬骨头”
火炼树项目全城瞩目，不仅因为地理位置独特、改造体量庞大，还在于这是东莞深度城市化，实施城市更新行动，大力推进城中村改造的示范项目，对东莞“三旧”改造新政的落地实施具有风向标意义。
“三旧”改造是东莞节约集约用地的主战场，于这座城市而言，这不是短期任务，而是必须坚持下去的、肩负历史使命的长期重大战略。但由于各方面综合因素，东莞“三旧”改造项目实施缓慢。
旧改市场与政策面强相关。为突破“旧改”难题，今年1月16日，东莞市政府印发了《关于聚焦先进制造打造高品质空间，全面加快“三旧”改造的实施意见》（以下简称《实施意见》），提出打造稳定、阳光、公平、高效的政策体系，形成“有为政府+有效市场”双轮驱动格局。
“火炼树项目是新一轮国家政策下，东莞树立城市思维，实施城市更新改造新政城中村示范项目的突破。”市自然资源局城市更新计划科科长梁智基表示。
在《实施意见》的促进下，火炼树项目加速推进，具有“强化规划引领、政府下场统筹、利益平衡共享”的特点。
东莞旧改新政打造连片集中的“大中小圈”改造格局。对火炼树而言，已经形成了中心城区东莞大道和鸿福路黄金双轴“大圈”、东城南片区“中圈”、火炼树单元“小圈”的规划管控体系。市政府通过规划引领，在东城南片区谋划了洋杞坑、九头村等多个项目，将带动中心城区再次开发和品质跃升。
“《实施意见》与新一轮国家政策不谋而合，强化了政府整体统筹。”梁智基表示，东莞以火炼树项目为示范，解决了多年没有解决的历史遗留问题。“通过对火炼树项目进行剖析，形成了多个共性化政策，比如公有资产处理、土地增值清算、拆迁赔偿标准等问题。”
据介绍，去年以来，在城市更新中东莞强化政府下场统筹，市一级每两周召开一次专题会议，镇街层面成立现场指挥部，由镇街政府连同开发主体深入现场协调处理重点难点问题。
梁智基进一步解释，政府统筹不是政府包揽一切，是厘清政府与市场的边界。政府做好前期工作后，引入社会资本参与“三旧改造”，通过政府主导、社会参与、公众认可，形成良性循环。
▲图为围蔽施工区域
探索求新
连片阳光改造政村企多方得益
如何从城市更新的视角，推进“城中村”改造，火炼树项目进行了有益探索。《实施意见》提出，坚定“三旧”改造、连片改造、阳光改造不动摇，大力推进城市核心区改造，围绕黄金双轴等城市核心区，谋划一批重点项目，切实以“三旧”改造全面提升城市品质。
火炼树更新单元现状建筑面积高达约47万平方米，权属繁杂、建筑密集、权益人数量庞大，前期对拆赔标准意见难以统一。为确保项目可实施落地，需要明确规划总量、现状物业建筑量及层数等相关信息，并且结合周边项目的补偿标准，制定一个经济可行的补偿方案。
“关键的是做好数据分析，包括权益人数、层数、单栋面积等，确保方案可取得大部分权益人同意。”华润置地火炼树城市更新项目负责人袁婉婷表示，火炼树项目的拆赔方案，既要参考周边市场标准，又要满足拆除范围内大部分业主的诉求、房地的现状情况，还要满足企业的基本经济账。
罗伟传告诉记者，刚开始洽谈拆赔方案时，很多村民提出，火炼树地理位置这么好，开发体量这么大，为什么不能多赔一点。因此，拆赔方案意愿征询工作一度出现停滞。
后来，通过加大政策宣导，以及东城街道驻村团队力量的攻坚，坚定了业主旧改信心。“等项目效果图出炉，房子周边规划有学校、幼儿园、公园，村民才对项目有了更深入的理解，也更关注于项目配套设施，拆赔方案同意率有了明显提高”罗伟传说。
根据《实施意见》，市政府对全市拆赔标准作出清晰指引。袁婉婷认为，这减少了博弈空间，大大缩短拆赔方案的拟定、表决和出台时间，加快城中村改造的周期。
由于改造体量庞大，火炼树项目探索整体挂牌、分期实施路径，包括分期签约、分期成交等。其中，分期实施方案重点平衡政府、村民、企业三方利益：首先是还迁优先，建设回迁物业保障村民利益；其次是“骨肉搭配”，确保首期公配占比不低于项目总体占比，保障公共利益；最后是确保实施，非首期部分完成要约收购应达到一定比例，兼顾企业经济平衡。
逼仄、拥挤、狭窄、杂乱的火炼树，正在走向历史，东莞中心城区的新“名片”冉冉升起。通过改造，火炼树村民享红利，村集体资产有增值，街道有收获，城市空间得到优化。
▲图为挖掘机在清拆旧厂房
蝶变回归
响应“强心”战略树立更新标杆
“火炼树项目位于中心城区黄金双轴交会处，响应政府‘强心’战略决心不动摇。”袁婉婷介绍，在火炼树更新单元周边，分布着市民中心、民盈国贸、汇一城等商业综合体。火炼树更新单元有约26万平方米的商业建筑，包括商业中心、写字楼、商铺等，在打造差异化商业产品的同时，通过地下联通通道和二层连廊体系的建设，未来火炼树单元将引领这个市中心最大商圈的进一步发展。
记者了解到，火炼树项目规划建筑总量约90万平方米，其中居住用地计容建面约64万平方米，商业用地计容建面约26万平方米。项目改造后，新增两所幼儿园、两所学校、一处消防站、三处社区公园及社区体育公园，一处公交首末站等设置，提升城市品质、树立更新标杆，提高中心城区首位度。
通过城中村改造，火炼树村集体可获得回迁物业建筑面积约6.8万平方米，其中集中商业约4.6万平方米，商业办公2.2万平方米。另外，人居环境也同步得到改善，通过多个交通改善措施衔接内外交通路网，形成高效交通系统。
“改造后，预计有1.8万人在火炼树居住，周边小区加起来，至少有10万人。我们就在黄旗山脚下，未来有望成为新的聚集地，逢年过节大家一起热闹。特别是年三十晚上，市民到黄旗古庙烧香后，来火炼树一起跨年。”罗伟传说。
文丽芬表示，火炼树项目响应“一心两轴三片区”的中心城区空间规划结构，注重公共空间的打造。通过连通“山水休闲特色发展轴”沿线上的黄旗南麓文体带、黄旗一号项目、中心广场以及南城亨美改造项目，形成西至亨美，东至黄旗南麓的8公里超长文体长廊，强化城市公共空间的连续性，引领城中村改造新面貌，进一步高水平统筹推进东城街道城市空间品质与人居环境提升建设。
罗伟传表示，社区计划通过引进高端产业、轻奢商业等项目，为社区发展注入新动能，同时计划未来在火炼树牛山工业区实施“工改工”，做到工业、商业两翼齐飞。相信火炼树将成为黄旗山下的一颗明珠，焕发光芒。
文字：吴金华见习记者杨梓跃
图片：梁浚锋
编辑：王宝光
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