“小白楼”牵手天台CAR啡，立体停车场打开运营新思路
最近，东实停车楼引入天台CAR啡，90㎡的咖啡店和停车楼碰撞产生的化学反应走红网络。“停车+商业”的模式，加上优秀的运营策略，让停车楼焕发新活力。如今许多地方都在建设立体停车设施，如何让造价高昂的立体停车场得到更高效的利用，充分发挥其价值，东实停车楼通过“停车+商业”打开了运营新思路，提高了整个立体停车场的商业活力和夜间低峰时期的停车需求。
90㎡咖啡店带旺“小白楼”
点上一杯咖啡坐在东实停车楼的天台上，看一辆辆汽车像走T台一样开过去，这一画面成为东莞最近的“流量密码”。
东实停车楼又称“小白楼”，位于南城市中心的体育路，国庆假期前，在“小白楼”7层，一家名为天台CAR啡的小店正式开业，独特的空间营造和车文化吸引了一群车友并分享到网络，非常火爆。
时间回到2022年1月，“小白楼”正式启用，共提供380个停车位，极大缓解了周围区域的停车难问题。据物业介绍，平时上班时间利用率能达到80%。
但是一到晚上，“小白楼”就变得空旷起来，“就只剩下20多辆车”物业方面负责人说道。因为周边以写字楼为主，停车楼主要服务办公人群，停车有明显的潮汐特征，上班停车、下班取车。
“小白楼”是一项民生工程，尽管它已经对缓解白天时的停车压力起到了很好的作用，可一到晚上大量空间处于闲置状态。如何让“小白楼”在夜间低峰时期也能继续得到高效的利用？运营公司方面有意识想改变这一局面。于是在2022年底，东实集团子公司东实商业接手了“小白楼”的招商运营工作，该公司同时也是鳒鱼洲、莞香印巷、鸿福食集等项目的运营方。
和天台CAR啡的合作，产生的效果令人惊喜。
“这真的不敢想象，到了晚上还有这么多车停进来。”“小白楼”物业方面的负责人说道，据介绍，一晚上光是天台CAR啡带来的客人，就给“小白楼”增加了200多辆汽车，甚至直到凌晨2点还不断有车开进来。
为什么这家刚开业的小店能吸引这么多客人？
“我感觉是给我们这帮玩车的年轻人提供了一个场地，大家把爱车开上来，像逛车展一样。”“这是我第一次到停车楼（停车），很新鲜。”一些客人说道，还有的人从社交平台上看到，觉得非常酷炫，就和朋友约定好过来“打卡”。
这个占地面积不过90㎡的咖啡店，彻底盘活了“小白楼”的夜间的存量停车资源，并且还有望激活剩余商业空间，刺激余下铺面的招商。“有了天台CAR啡的流量，这对我们接下来的招商会有帮助。”黄剑威，东实商业负责招商工作的人员说道。
无独有偶，此前东实集团其实已经尝试。今年1月在“小白楼”2层开业的“食餐饱酒楼”，是东莞老字号的饭店，老店址停车难，迁址“小白楼”之后，食客们再不用为停车发愁了。“每天有超过一百多辆汽车，而且是在晚上为主。”物业方面负责人说道。
“停车+”盘活立体停车场运营
停车场上做商业，对东莞来说是个新事物。
由于立体停车场造价高昂，仅靠停车费无法盈利，甚至有的项目停车收入无法覆盖维护成本，进而导致设备老化产生故障，造成恶性循环。
“小白楼”是2021年市政府为民办实事的十大重点停车示范项目，投资总额1.89亿元（其中建安费约8000万元）。该停车楼总建筑面积约2.23万平方米。负一层至2层规划为商业，3层至7层规划为停车场，共有380个停车位。据物业方面介绍，平时上班时间能达到80%的使用率。
按照其收费标准，白天最高限价25元，即使白天全部停满，一年的营收最多也才300多万元。
为鼓励建设停车场，让投资或者运营立体停车设施的企业能够从中受益，2018年11月，《广东省自然资源厅关于印发完善城市停车场用地配套政策若干措施的通知》正式发布，提出新建停车场允许配建一定比例的附属商业建筑面积，原则上不超过20%。2019年12月，东莞市人民政府印发了《关于加强停车设施规划建设管理的实施意见》的通知，从地市层面鼓励停车项目配建商业。
“这不到20%面积的商业，其收益和停车相比差不多是三七分。”黄剑威说道。有了天台CAR啡的热度，对于“小白楼”的后续招商也会起到积极作用。
除了“停车+商业”，今年5月“小白楼”还在4层、5层安装了充电桩，许多跑网约车的司机会把车停到楼上，也起到了很重要的调节潮汐特征的作用，并增加了停车收益。“每晚能有80多辆车停进来充电。”物业方面负责人说道。
在厚街镇的一处老城区——鳌台历史文化街区大明塘美食街，正在建设一个提供423个车位的五层多功能立体停车楼。有趣的是，除了满足停车需求，这个立体停车楼还将在顶楼配建足球场、羽毛球场和网球场，一层则规划建设为商铺。
记者现场走访发现，该区域周边道路停车资源十分紧张，有附近居民表示对这个停车项目很期待。所处区域为一处美食街，周边已高度开发，用地紧张，待将来建成以后，既增加了停车位，又增加了商业店铺面积，一楼底商可与周边商业相互促进。
“停车+”不只是立体停车的专属。广东省静态交通行业协会相关人士介绍，一些地方还有在露天停车场配建儿童乐园、安装充电桩、开洗车店的做法，“不过需要遵守政策规定，不得减少原有停车面积。”
延伸阅读
提速！东莞多渠道增加停车资源
提升交通运行效率是东莞市2023年十大民生实事之一，而停车作为静态交通，是其重要组成部分。根据2023年东莞市政府工作报告中，计划新增停车位不少于10万个，比去年还多出4万个。
根据《东莞市加快推进交通强市建设三年行动计划（2023-2025年）》（简称《计划》），东莞市将多渠道增加停车资源供应，按照先急后缓、性价比优先原则，每年安排定量建设用地规模指标，支持立体停车设施建设。
据不完全统计，今年全市启用或者正在实施的立体停车项目有：南城市民花园机械立体停车库、石龙镇中心小学机械立体停车库、桥头镇邓屋村联盛工业园机械立体停车库、南城汇一城立体停车场、洪梅政务服务中心立体停车楼、万江人民医院立体停车楼、莞太路－黄金路路口机械立体停车库……
停车项目的盈利能力同样也是关注点。《计划》指出，要推动属地政府、市属国企利用地方政府专项债券资金建设一批具有一定收益且符合投向债券领域要求的停车设施项目，充分挖掘项目自身收益，实现融资平衡。
记者从东莞市交通强市建设行动总指挥部办公室了解到，接下来，东莞市将加快推动出台机械式立体停车设施建设管理办法，进一步简化报建程序，大力支持立体停车设施建设；制定关于村（社区）停车规范管理实施方案，通过创建停车管理规范示范村（社区），多措并举增加停车资源供给，规范停车秩序，着力缓解基层“停车难、停车乱”问题；加快完成智慧交通项目建设，完善市智慧停车云平台管理机制，督促停车设施经营、管理对接停车设施信息和停车数据，提升智慧停车监管水平，研究推动停车共享应用。
截至今年第二季度，全市累计新增5.5万个停车位。其中，建筑配建车位约4.57万个，路外公共停车位约1万个。
文字：高鹏飞图片：陈帆编辑：符德明
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