东莞成全国首个房价地价双解禁城市

11月14日，东莞市住房和城乡建设局官网发布《关于优化新建商品住房销售价格申报有关事项的通知》（下称《通知》）。《通知》指出，已办理预（现）售但未售出的新建商品住房需变更销售价格的，自取得预售许可证（或现售备案证书）之日起或自上一次调整申报价格之日起满30天方可变更，其他事项不变。

11月15日，地产经济学家邓浩志在接受《华夏时报》记者采访时表示，这个政策最主要的就是限价政策的放松，或者是基本放开。之前很多珠三角的城市或者一线城市都有对房价有限价的要求，现在很多城市也陆陆续续撤出。

除了放松新房限价外，前几日东莞还取消了土拍最高限价。11月13日，东莞CBD商住地正式挂牌。此次地块明确，将按照价高者得原则确定竞得入选人，不再是采用“最高限价+终次报价”的方式进行竞拍。

11月16日，易居研究院研究总监严跃进指出，此次东莞房价和地价的放松，是目前全国首个既放松房价又放松地价的城市，即全面对“限房价限地价”政策做出松绑的城市。

新房满30天即可调价

据记者了解，东莞此次楼市新政是在2022年11月9日公布的《关于优化新建商品住房销售价格申报管理的通知（东建房〔2022〕22号）》（简称“东建房〔2022〕22号文件”）上进行调整的。

东莞此次新政主要是变更了新房的调价周期，由原来“满360天方可上浮调整，上浮幅度不超过5%（含），满180天方可下浮调整，下浮幅度不限”调整为“自取得预售许可证（或现售备案证书）之日起或自上一次调整申报价格之日起满 30天方可变更”。

截图自东莞住建局官网

如今，东莞重新调整了新房的调价周期，实际上是将“定价权”重新给回开发商，让开发商根据市场情况上调（不超过5%）或下浮（幅度不限）房价，不过也做了一些限定，即一年内调价次数不超过12次。

11月15日，原助云首席运营官兼中原地产研究院执行院长车德锐在接受《华夏时报》记者采访时指出，这个新政极大便利了房企灵活及时的调整价格以适应市场，加快市场快速调整，利于市场快速探底并且企稳。

需要注意的是，东莞还在《通知》中特别指出“其他事项不变”。东建房〔2022〕22号文件除了对新房调价时间有所规定外，还特别要求：项目累计申请办理预（现）售批次的首次申报平均价格不得高于经备案的同类型住宅申报均价（含），且不低于该申报均价的90%（含）；开发企业应严格按照申报价格明码标价进行销售，网签销售价格不得高于房屋申报价格，且比申报价格下浮不超过15%（含）；已办理预（现）售但未售出的新建商品住房需调整销售价格的，在符合间隔时间要求下，价格上浮幅度不超过5%（含），下浮幅度不限。

东建房〔2022〕22号文件内容。 截图自东莞住建局

除了放松新房限价外，前几日东莞还取消了土拍最高限价。11月13日，东莞市公共资源交易平台挂牌东莞南城CBD的2023WR010地块，起拍总价为13.9亿元，限高150米，折合可售楼面价约为2.25万元/平方米，将于12月14日开拍。值得一提的是，此次地块明确，将按照价高者得原则确定竞得入选人，不再是采用“最高限价+终次报价”的方式进行竞拍。

严跃进认为，此次东莞拍地，实际上说明不再落实最高限价的模式，所以是放松地价限制，重归市场化定价的逻辑。这也有助于土地价值的发现，有助于吸引实力更强的房企拿地。

10月东莞楼市“价格战”愈演愈烈

对于为何调整新房调价周期，东莞住建局给出的理由是：为进一步优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好发挥市场供求关系调节作用，促进房地产市场平稳健康发展。

而车德锐提到，“事实上，（东莞）很多楼盘成交低于备案价的85折而签约不了，新政可以加快签约速度，帮助房企回笼资金，缓解资金压力。”

值得一提的是，中原地产研究院监测显示，东莞10月住宅网签成交均价30315元/平米，环比下跌7%，主要由于10月东莞楼市“价格战”愈演愈烈，个别项目降幅高达4000元/平米以上，市场价格进一步下行。

同时，中原地产研究院指出，在供应量和成交量方面，许多房企抢在九月底推新抢跑，东莞10月住宅新增供应放缓至26万平米，环比下跌27%，同比上涨1%。住宅成交17万平米，环比上涨7%，同比下跌25%。主要由于国庆假期以价换量愈演愈烈，部分项目价格“跳水”大幅跑量，以及保利时区延签房源集中网签等，促进成交量回升。但由于新房降价潮以及二手房价格持续下探，市场看跌、观望情绪明显增浓，国庆后楼市热度大幅骤降，持续冷淡，从而导致10月成交量创历史同期新低。

不过，邓浩志认为，“新房限价政策的放松对东莞楼市应该不会产生太明显的影响，因为这个政策不影响市场的供应，也不会影响市场的需求，需求也不会因此而增加或减少，市场不会因此而改变。”

此外，邓浩志还指出，限价政策的放松，会对营销上的价格产生影响，这对开发商是有利的。开发商可以根据市场的实际情况进行调节，让价格恢复市场化。价格是供求关系的一个平衡器，供不应求就涨价，供大于求，就降价，允许价格跌是能够让开发商降价销售的一个关键点。这个是回归市场的一个很重要的举措。