昨日，东莞市住建局发布了3月份东莞市商品住宅网签情况以及3月底东莞各镇街新建商品住宅库存情况！
从公布的商品住宅网签情况发现，3月份，东莞全市新房住宅网签3064套，均价32919元/㎡；二手住宅网签3694套，均价23110元/㎡。
来源：东莞住建局
3月东莞一手+二手住宅总成交量6758套，虽然谈不上楼市大热，但也创下了自2021年初东莞推出最严限购令以来的最高值。
令人吃惊的是，新房住宅的成交均价首次突破3万/㎡，标志着东莞房价正式迈入3万/㎡大关。
来源：东莞住建局
4月11日，国家统计局今天发布了2023年3月份全国CPI（居民消费价格指数）数据。数据显示，3月份全国居民消费价格CPI环比下降0.3%，这也是CPI指数环比连续第二个月下降。
来源：国家统计局
经济学者普遍认为，当CPI指数同比连跌三个月，即表示已出现通货紧缩，代表经济越萎靡不振。
CPI指数下跌也从全国城市房价普遍以价换量的背景可看出，令人不解的是，东莞是如何走出与其他城市不同的行情，房价屡次创新高，并且直闯3万/㎡大关呢？
豪宅买家撑起楼市
南城区坐实核心地位
3月份，东莞各镇街新房住宅成交套数排名中，南城以396套夺下成交量第一，沙田（278套）、虎门（234套）居于第二、第三。
从各镇街新房住宅成交套数排名可以发现，除了有人口优势以及供应优势的滨海片区成交坚挺，上个月南城在华润悦府以及万科瑧湾汇等豪宅项目的强势去化之下，助力南城成网签套数第一。
数据来源：东莞住建局
通过观察东莞镇街新房住宅网签排名可发现，3月份，东莞各镇街中新房住宅网签均价高于全市均价的镇街仅有5个，分别是南城、东城、松山湖、长安、莞城。
可发现，这5个镇街的网签套数总和为696套，占3月东莞全市新房住宅总网签套数的22.7%。
恰恰是这22.7%的网签量，支撑起东莞新房均价突破3万/㎡，尤其是南城区，新房住宅网签量与网签均价皆为3月份东莞第一，不论是房价还是去化都可以称得上是傲视群雄。
数据来源：东莞住建局
如果说二手住宅成交能反映城市住房需求活力，那三月份东莞各镇街的二手住宅网签排名可以说是给南城坐实了东莞“核心”的名号。
二手住宅网签方面，今年3月，东莞二手住宅网签套数最高的镇街分别是南城（369套）、常平（329套）、东城（315套）。值得一提，排名前五中，除了虎门以微弱优势超过樟木头，3月份二手住宅网签前三依旧是南城、常平、东城。
数据来源：东莞住建局
二手住宅网签均价方面，松山湖以4.7万/㎡的绝对优势蝉联东莞市二手住宅均价第一。
值得一提的是，本月的二手成交黑马为高埗镇，2月份二手网签均价排名第10的高埗，3月竟超越传统强镇长安，跻身二手住宅均价第五。而南城除了二手住宅均价仍有松山湖这座大山在，在一二手住宅网签量方面以及一手住宅均价方面已夺得大满贯。
当然，房价方面，除了南城、松山湖、东城地位稳固，其他镇街可谓是你争我赶，二手房价格方面并未有常胜将军，多个镇区均出现阶段性涨跌。
数据来源：东莞住建局
库存压力逐渐减少
松山湖跻身供应大户
除了网签数据，东莞住建局还同步发布了新房住宅库存数据，根据数据显示，3月底东莞全市新房存量有35321套，库存面积达409.32万㎡。
相比2022年12月底，库存量减少2288套，库存面积减少约27万㎡。
若根据3月的新房住宅网签量，东莞目前新房住宅的去化周期为11.5个月，对比年底大大降低，这也为开发商推货增添了信心。
数据来源：东莞住建局
从各镇街的库存排名发现，东莞新房住宅库存量最高的镇街前3依旧是凤岗、塘厦、虎门，虽然塘厦镇的新房住宅相较去年底减少241套，不过去化压力依旧大，与凤岗成唯二新房住宅库存超过3千套的镇街。
值得注意的是，松山湖的新房住宅库存达到1471套，相较去年年底增加了481套新房住宅库存，排名也上升了8位。
而房价仅次于松山湖的南城区，目前新房住宅存量为726套，若按照3月份的去化量，南城的住宅仅不到2个月可供销售，可见在当前供需不平衡的情况下，南城的楼市地位依旧难以撼动。
政策红利推动资本配置
豪宅成富人避风港
其实不难理解，东莞新房住宅网签均价超过3万/㎡的原因，主要是以南城+松山湖两核的强力推动下，导致东莞整体楼市的量价提升。
那么，假如剔除南城与松山湖的成交量，东莞楼市将会如何呢？
通过剔除南城、松山湖、石排（3月新房无成交）发现，3月东莞新房住宅网签均价仅有5个镇街超过3万/㎡，剩下25个镇街的新房住宅网签均价低于3万/㎡，而二手住宅方面，多达16个镇街二手住宅网签均价低于2万/㎡。
数据来源：东莞住建局
3月份，南城+松山湖的新房住宅网签量仅占全市19%，也就是说，占总网签量近8成的剩下31个镇街，更能代表当下东莞的真实房价水平。
当然，东莞的新房住宅网签均价破3万/㎡，这也离不开东莞开年以来，南城、松山湖多个豪宅项目的集中入市，加之去年年底东莞全域放开限购，一下将豪宅推向风口浪尖。
但是，放松限购的城市不止是东莞，那么东莞豪宅为什么能逆市而上？
4月11日，中国人民银行发布了“2023年一季度金融统计数据报告”。
最新的广义货币M2增速，同比增长12.7%，相较于前值回落了0.2个百分点。一句话来总结就是：当前的货币环境持续宽松。
来源：中国人民银行
根据报告显示，2023年第一季度，人民币存款增加15.39万亿元，外币存款增加576亿美元，截至3月末，本外币存款余额280.17万亿元，同比增长12.2%。
来源：中国人民银行
对比2019-2021年，这三年平均住户年人民币存款新增10万亿左右，而2023年一季度的人民币存款差不多接近一年的增量。
对比存款的持续倍增，住户贷款则大不如往年。
2023年第一季度，全国住户贷款增加1.71万亿，其中以房贷为主的中长期贷款，增加了9442亿。
而2021年一季度住户贷款，中长期贷款为1.98万亿，若与两年前对比，可测算2023年一季度贷款买房的人减少超过一半。
来源：中国人民银行
结合前面提到的CPI数据，更加说明大部分居民对于经济预期的不乐观。不过，这对于富人阶层来说，或许是个机会。
当CPI物价增幅处于下行趋势，为打破通缩预期，为刺激需求回升，未来的货币政策还会持续发力，而且降息的可能性较大。
在通缩导致资产下跌的时候，手上有富余资产的人群，则会伺机通过多元化投资、调整资产配置等方式来降低风险。
而不限购的南城区、松山湖高新区，难道不就是一良好的投资标的吗？
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