界面新闻记者 | 黄昱
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各大房企对优质地块的激烈争夺正在核心一二线城市陆续上演。
4月19日，东莞今年首宗涉宅地块——松山湖图书馆旁商住地挂牌出让，在经过86轮出价达到最高限价22.142亿元后，转为终次报价确定竞得人。
最终金地集团以超出最高限价约5254元的报价幸运斩获该地块，折合楼面地价约2.6万元/平方米，溢价率约15%，比中海地产2021年获得的大朗地块楼面价多了约1元，成为东莞楼面价第二高地块。
从本宗地块的竞价情况来看，不少参拍房企都做好了最高限价成交的准备，但因为东莞实行“最高限价+终次报价”的竞价规则，竞拍达到最高限价后，转为终次报价确定最终竞得人。
这宗地块的终次报价区间为221420万元至221421万元，以终次报价中最接近所有终次报价平均价的原则确定竞得入选人，因此能够最终拿地还得靠运气。
最近两年来，东莞土拍基本比较冷清，像此次土拍这样几十家房企抢夺同一地块的情况已经很久没出现。
据公开信息，参与竞拍此次松山湖地块的房企约有40家，既有近年来土拍市场的主角如华润置地、中海地产、保利发展、招商蛇口、华发、建发等央国企，也有从今年开始全面重启拿地的万科、金地、美的、碧桂园、龙湖等民营或混合所有制房企，还有一些东莞本地房企以及外来区域性房企。
东莞此次土拍之所以受到热烈追捧主要在于地块素质足够好。
东莞中原战略发展中心总经理车德锐对界面新闻表示，该地块利润空间大，开发商可以说是稳赚不赔，同时因为现在市场进分化，进一步凸显了松山湖地块的高价值。
首先从区域位置来看，该地块所在的松山湖区不仅是中部核心板块，也是东莞房价的天花板所在地，如今周边二手成交价在5-7.4万/平米，新房市场供不应求。
中原地产研究院指出，松山湖土地市场经历长期断供后，2019恢复供应，近四年仅供应6宗地块，其中2022年供应一宗三限房，剔除三限房，总供应不到4000套，5个项目中，4个开盘售罄，后期加推持续热销。
据悉，目前松山湖在售项目主要是去年出让的华润松湖润府和华侨城松湖原岸，其中最近开盘的华侨城松湖原岸首开诚意登记高达1173人，最终967人摇号选房。
同时，在过去两年地产行业的深度调整中，东莞楼市整体也不可避免地遇冷，但松山湖一二手价格依然相对坚挺。
其次，松山湖图书馆旁商住地体量本身并不大，占地面积约为3.41万平方米，容积率2.5，建面约8.5万平方米，是近年来松山湖出让的面积最小的一宗宅地。
在当前的市场环境下，房企拿地的普遍原则是“风险可控+稳定走货”，因此对“优质板块”+“体量适中”+“走货可控”的地块特别青睐。
本次拿地的幸运儿金地集团是今年宣称要重返土地市场的房企之一，其在辗转多个城市土拍市场后于3月份在西安首拿地，体量也不算大，总价约为3.4亿元。
在东莞摘地的同一日，金地还在竞争激烈的上海土拍中收获了两宗地块。其中单独拿下一块，另一宗与南通海欣实业联合拿下，两地块总价约40.01亿元。
金地集团董事长凌克前不久对界面新闻表示，房企经营就像踩单车，不前行就会跌落，房企需要新投资，要实现投资、建设、融资、销售、回款的良性循环，因此，金地今年会主动把握土地投资机会。
不过，在如今楼市缓慢复苏、规模缩量以及结构分化明显的情况下，房企普遍选择提高投资拿地要求。
据界面新闻了解，金地今年要求投资项目必须兼顾安全性、流动性。具体来说，在城市选择上，优选基本面强、市场波动趋势向好的一二类城市；项目选择上，要求需求支撑强劲、销售周期短的安全高效项目；在经营层面，项目也要能够实现快开盘、快销售和快回款。
这其实也是大多数房企今年的拿地共识。
在此背景下，优质地块的竞争越发白热化，不少房企即便积极参拍也未能收获一宗地块。除了要有最高限价拿地的决策力外，房企摘得好地块还得有足够好的运气。
据悉，成都有房企投拓人士穿上“红内裤”，上海土拍越秀和华发摆上橙子和香蕉，寓意“成交”，也有不少房企投拓人员在竞拍前“烧香拜佛”。
当然，在市场分化下，房企求的都是好地块，地方政府也深知这一点。因此，东莞将这宗位于松山湖的优质地块作为2023年第一拍或许也有造势之意，毕竟在取消集中供地模式后，一炮打响对于全年卖地计划的实现十分重要。
今年东莞计划出让33宗宅地，总用地约143.6万平方米，是近4年来宅地供应最少的一年，其中松山湖有两宗商住地，除了已出让的松山湖图书馆旁商住地外，还有1宗占地20万平方米的大体量的商住地位于松山湖东部片区，暂定将于今年9月份出让。
后续土拍表现很大程度也会受楼市表现影响。
据中原地产数据，3月东莞一手住宅成交了40万平方米，环比上涨48%，同比上涨191%，成交均价33606元/平方米，环比上涨11%，同比上涨13%；二手住宅共过户了3911套，环比上涨60%，同比上涨411%；均价22957元/平方米，环比上涨5%，同比上涨20%。
车德锐指出，今年2、3月份以来，东莞的二手抛售潮开始出现，其一因为是在“小阳春”的诱惑下，有许多业主想通过一卖一买，置换更优质房源；其二是在“带押过户”等政策持续发力下，不少被压制的购房需求在一季度得到集中释放，促进二手房市场交易活跃。
跟全国楼市整体表现一致，东莞楼市在经历2、3月份的回暖后已有所转冷。
车德锐对界面新闻表示，当前市场依然暗流涌动，五六月份之后会好转，但市场也会呈现持续分化的态势，区域分化、项目分化、品牌分化。
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