物业管理涉及千家万户，事关百姓福祉。4月10日，东莞市人民代表大会常务委员会公布《东莞市物业管理条例》（下称“《条例》”），《条例》将于今年6月1日起施行。记者还了解到，《条例》还对业主和业主组织的权益、物业管理服务的要求、物业的使用和维护规范以及相关法律责任等方面都作出明确规定。
使用共有收益需由业主共同决定
在业主和业主组织的权益方面，《条例》规定，制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、使用住宅专项维修资金、筹集住宅专项维修资金、共有收益的管理和使用、续聘选聘和解聘物业服务人，以及确定或者调整物业服务内容、方式、标准和价格等物业服务合同内容等，均由业主共同决定。
同时，《条例》还提出，业主委员会委员和专职工作人员不得妨碍业主大会行使职权或者拒不执行业主大会决定；不得挪用、侵占除住宅专项维修资金以外的业主共有财产；不索取、非法收受建设单位、物业服务人或者其他利害关系人提供的利益、报酬，或者利用职务之便要求物业服务人长期减免物业费、停车费等相关费用；同时，不得违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权擅自与物业服务人签订、修改物业服务合同等行为。
共有收益可用于维修、更新等支出
《条例》还称，业主的共有收益包括物业管理区域内利用业主共有的建筑物、停车场地、绿地、道路、通道、楼梯、房屋外墙、电梯、照明设施等共有部分从事经营活动产生的收入，在扣除合理成本之后所得收益以及其他依法属于业主共有的收益。
东莞市区住宅小区。
在共有收益管理方面，由业主委员会管理的，业主委员会应当持其备案回执向银行等金融机构申请以业主大会名义开立共有收益账户，金融机构应当协助办理。共有收益由物业服务人管理的，物业服务人应当开立单独账户专项存放，不得与物业服务人其他收支账户合用，并定期公开共有收益的详细收支情况。而共有收益可用于维修、更新、改造、增设共有部分等支出。
原物业服务人拒不退出可依法处理
在物业管理服务方面，《条例》明确，物业服务合同终止并选聘产生新物业服务人的，原物业服务人应当在合同终止之日起十五日内退出物业管理区域，同时向业主委员会或者物业管理委员会移交资料和财物，并配合新物业服务人做好交接工作。
原物业服务人拒不退出物业管理区域或者拒不移交物业服务相关资料和财物的，业主委员会、物业管理委员会、村（居）民委员会或者新物业服务人可以请求镇人民政府（街道办事处）督促退出或者移交；经督促仍拒不退出致使新物业服务人不能正常进行工作，或者拒不移交任意占用的，公安机关应当依法予以处理。
《条例》还称，东莞市住房城乡建设部门应当按照公开、自愿、择优的原则建立应急物业服务人预选库。物业管理区域出现失管、弃管状态时，镇人民政府（街道办事处）应当及时在应急物业服务人预选库中随机抽取一家物业服务人，提供垃圾清运、电梯运行等涉及公共卫生、公共安全的应急服务，维持业主基本生活需求。
尚未出售的车位不得只售不租
记者还注意到，在车位方面，《条例》明确物业管理区域内规划的车位、车库应当首先满足业主的需要。建设单位在出售物业前应当制定车位、车库租售方案，明确停放服务收费标准和售价，并在销售现场予以公示。
尚未出售的车位、车库，业主、物业使用人需要承租的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。车位、车库不足，确需利用业主共有的道路或者其他公共场地用作停车位或者改建、重建为停车设施的，应当经业主共同决定，并依法办理相关手续，所得收益在扣除合理成本之后归全体业主共有。
采写：南都记者 黄慧萍
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