在东莞炒房，会发生什么？
成功上岸，就是曾总；一旦暴雷，变成曾某。
这两天，东莞某中介公司老板曾某暴雷事件，在东莞各业主群和房产群疯传。我们采访了多位相关人士，试图捋一下整个事件的脉络。然后发现，除了曾某，或许还会有更多的房产中介，将陆续暴雷……
涉及上亿资产
这个雷暴有点大
事情的引爆，来自于一位业主群内“呼唤”式的求助。
该业主自称森林湖兰溪谷的原业主，房产经由德某恒中介公司出手，只收到买家30%的首期，尾款超过半年都没有付。
且声称买家是该中介公司老板，在拿到房产证后做了金融抵押，贷款已全部挪作他用，未及时支付尾款。并列出了两位曾某名下涉及的房产清单，涉及万科金域华府、中信森林湖等两大高端盘20余套房产。
一石激起千层浪。迅速在各大业主群疯传，讨伐声，喊打声一浪高过一浪。
随着事件的发酵，一份疑似曾某的回应也在网上传出。
回复的重点有三个：
- 不是诈骗，是炒房，已经好好解释过了；
- 为了养活员工和被人欺负了，资金链断裂，以致延期支付尾款；
- 我会积极面对，争取解决问题。
前两点是在解释，第三点表明了积极的态度。但就目前的问题而言，却注定很难解决。
高杠杆者在裸奔
暴雷可能只是开始
抛开事件本身而言，
不得不佩服，曾某的投资眼光。
据资料显示，德X恒地产，在东莞有六家门店，分别是森林湖店、石竹店、鸿福路店、鼎峰源著店、皇马郦宫店和石井路店。从地理位置可以看出，这六个店全部在南城的核心地段，走的是中高端交易路线。
而此次涉及的房产，也主要来自南城万科金域华府、中信森林湖两大高端楼盘。入手的时机也多在2021-2022年房产横盘低迷期间，南城楼盘普跌，业主急于变现抛售，拥有更多谈判主动权的曾某便积极接盘。一旦市场回暖，高端豪宅势必成为房价上涨的排头兵。
市场低迷期 —— 吸筹高端楼盘 —— 市场回暖房价上涨 —— 套现离场。
这是曾某的逻辑，也是很多炒房者的逻辑。
中间的资金，怎么解决？加杆杆。
以按揭的名义跟业主签定买卖合同，首付3成，尾款7成，以银行按揭（占用房贷名额）的方式支付。银行同贷后，买卖双方办理过户手续并支付3成首付，一切都在按原定的方向走。
但过户出证后，买家（也就是曾某）拿到房产证，直接去银行做了经营贷（不占用房贷名额），而经营贷的收款方不是原业主。
经营贷放款后，挪用本该支付原业主的尾款，用于支付下一套房的首付款，或支付高额利息费用。除了经营贷之外，加入了装修贷或其他信贷类产品，不断的加大杠杆，腾挪出更多资金。循环往复，辗转腾挪，杠杆累加，积攒二十余套高端盘。
筹码有了，亏损盈赚，赌的是明天：等着房价上涨！
（安居客：万科金域华府，目前挂牌价4.9万-5.2万/㎡）
在等待的过程中，关键是事情是否隐秘。一旦有任何一个业主公开拖欠尾款的真相，锅盖掀开的那一刻，业主沸腾的情绪，将直接推动事情往不可控的方向发展。
高息拖累崩盘
也许再无上岸可能
曾某的雷，暴于高杠杆，倒在了黎明前的深夜里。
2023年2月后，东莞楼市快速回暖，部分高端楼跳涨，可惜曾没有等到这个时间。
曾某透露，与金融机构的“误会”，导致被查封5套房。房产被查封，短期内失去金融属性，同时也影响其个人资质，连累其他房产的再融资。
据与曾某接触过的人士透漏，曾某找过多家民间机构融资，但被审核过相关资料后均被婉拒。但从回应内容来看，曾某最后还是通过渠道成功融资，但也因此付出了高额成本。
- 据了解，而民间机构的融资利息普遍在月息1分5左右，年利率达到18%；
- 而的融资手续费3%-5%，根据资产及个人情况，最高可高达10%；
- 如果选择出手，出手的交易税费，个税1%；
再加上前期首付款、经营贷利息拖累、高息融资，以及资金腾挪带来的高额资金成本，确实会让曾某“压力很大”！
综合以上费用，如果再次出手时的房价涨幅达不到30%，持有的这套房，就会处于亏损状态。
资金链断裂，是迟早的事。
资金链断裂之后，有解局的可能吗？
有，只需变现其中一些房产即可解局。比如，将森林湖别墅出售，2020年入手价格约1000万，目前二手房挂牌价2500万。
但变现脱手的路上，却有一条不可逾越的红线：东莞主城区、松山湖限售2年。直接锁死了交易变现、脱困上岸的可能。
钱房两空？
真的不是危言耸听
暴雷之后，对曾某来说，会是一个被动去杠杆的过程。这个过程会极其痛苦：
目前已有5套房产被查封，如果其他业主联合诉讼，名下所有资产都将面临被查封，如此以来，则彻底关闭了曾某上岸的可能。这期间，金融机构的利息、罚息，在持续增长；业主主张的尾款及相关违约金，不断累加。债台越筑越高，彻底脱身无望。
对金融机构来说，手握房产的抵押权，无论事件如何发展，都享有优先受偿权，能保障利益不受损失。
对于业主呢？出售的房产已成功过户，曾某只是逾期支付尾款，只能以民事诉讼“商品房买卖合同纠纷”起诉。
可以解除合同吗？似乎已经过了期限。
据2021年1月1日起实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》来看，合同解除权行使，已经过了3个月的期限，法院很难支持。
“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”
对业主来说，只是增加了一笔债权。这笔债权能否100%兑现，要看资产的总值能否覆盖所有债权。而从目前情况来看，减少损失的唯一办法，就是缩短处置的时间成本。拖的时间越长，金融机构和民间融资的利息越高，不断吞噬房产价值，加大业主的损失。
中介生存难？
更多人或在暴雷的路上
曾某的暴雷，不是个例。更多的雷暴，可能还在路上。
近两年来，东莞楼市低迷，房产中介门店关店潮来，从业人员大面积流失，收费越来越低，行业越来越卷。很多曾经营多家门店的老板们，最后变成了单店，甚至“夫妻店”。
交易环节的居间服务费收入，越来越少；店东自己投资收房，和ABC单，成为主要门店的主要赢利点。
而这些门店中，又有多少是和曾某一样背着“高杠杆”在“赌”的人？曾某做的事，也是很多门店曾经做过，或正在做的事。
但是，当前的市场环境，仍是在“房–住–不–炒”的大前提下，房子的居住属性将越来越高，投资属性将持续消散，“闭眼涨”早已是过去式。城市之间分化、板块之间分化、产品之间分化越来越快，如果是高杠杆盲目投资，那么很可能下一个“裸奔”并“暴雷”的，就会是自己。
投资没有对错，但凡事量力而行。
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