东莞莞城拥有1260多年的建城史，是东莞城市发展的“原点”，一度见证东莞的繁华与兴旺。
如今莞城开发强度高达96.4%，产业空心化、人口老龄化、建筑破旧化等难题，一一摆在莞城面前。尽管它手握文化“王牌”，教育“金名片”，仍难以扭转人口、商业、总部外流现状。
近年莞城从空间优化、产业更新、业态培育等纬度着手，寻找振兴之路，如今成效如何?去年“东莞记忆”首开区建设开工，今年东莞获评中央首批城市更新行动资格，莞城能否乘势而上?
今年7月，南方都市报深入东莞莞城，从空间、产业、商业、教育、文化等维度，梳理莞城行动，现场实地走访，对话专家学者，推出《莞城振兴》深调研专题报道，记录莞城，把脉莞城，传递东莞人对莞城振兴的期盼。
在东莞这座以制造业闻名的城市中，有一个历史悠久、文化底蕴深厚的行政区域——莞城街道。作为东莞的城市原点，拥有千年历史的莞城曾是繁华与兴旺的象征，但如今的老莞城面临着产业空心化、人口老龄化、建筑破旧化等挑战。
近年“莞城振兴”成为东莞人的焦点话题，也是莞城街道政府工作报告的关键话题，从空间优化、产业更新、业态培育、城市品质等纬度着手，莞城在努力探索和尝试，如今成效如何?去年“东莞记忆”首开区建设开工，今年东莞获评中央首批城市更新行动资格，莞城能否乘势而上，待出招数还有哪些?
开发强度高达96% 大量房屋年久失修
东莞市莞城街道(简称“莞城”)是东莞市区的组成部分，也是东莞市四个街道之一，辖区土地面积仅11.2平方公里。2023年末，莞城常住人口17.34万人，户籍人口21.72万人;2023年，莞城地区生产总值253.79亿元，位列东莞30余个镇街园区中间位置。
莞城有着5000多年文明史、近1700年建县史、约1260年建城史，历史底蕴深厚，这里屹立有六百余年的西城楼、始建于清朝的可园，拥有民国时期的骑楼街，还有东莞最具特色的工业遗址……作为东莞城市发展的“原点”，过去千百年来，莞城一直是东莞的历史、经济、文化的中心所在。但随着东莞的扩容发展，城市中心的转移，经济起步早、城市建设早的莞城，近年饱受产业空心化、人口老龄化、建筑破旧化难题困扰。
2024年1月，广东省人大代表、东莞市莞城街道党工委书记陈钊参加全省两会时表示，其通过调研发现，老城区曾是繁华的商贸区、人口密集的居住区，曾经的先发优势，如今却与现代城市品质格格不入。以莞城街道为例，开发强度高达96%，物业土地产权复杂，大量房屋年久失修、安全隐患较多等，老年人占比高达13.42%，且大部分收入偏低。由于产业外迁、税源减少，老城区财政收入增长缓慢，但与此同时，刚性支出、民生支出不断增加，财政收支难以平衡。
曾经最旺商圈 如今超半数铺位长期空置
东莞市人民公园位于莞城的核心位置，公园正门的新风路上一间几十平方米的小吃饮品街铺，10多年前月租金就要1万多元，而近几年租金一降再降，前年降到4000多元一个月，但最终还是因为人流逐年锐减，店铺老板去年选择退租改行;与莞城街道办事处一路之隔的西城楼商圈，曾是东莞人气最旺商圈之一，商圈内沃尔玛和百佳两大超市相距不过百米的距离。近五年来，该商圈超过半数铺位长期空置，旁边大型商业综合体天和商场、沃尔玛、百佳两大超市以及一公里远的一家家乐福超市也在近几年接连停业。
随着南城第一国际、东城国贸等商圈崛起，莞城的主力消费群体逐渐外流，导致近年这片商业热土逐渐失去光彩，许多当年红极一时的商场和商业街繁华不再。商业的凋敝是老城“空心化”“边缘化”的重要标志，由此不可避免地带来了经济增长放缓、就业机会减少、公共基础设施破败、居住环境质量下降等一系列问题。
针对莞城逐步“空心化”，老城发展面临的诸多难题，早在2018年年初莞城街道党代会报告中，就首次提出了以“抓产业、抓创新、抓城市更新和品质提升、抓总部经济”为重点的莞城振兴发展工作思路。近七八年来，“莞城振兴”成为东莞人的焦点话题，也是莞城街道政府工作报告的关键话题。
振兴之路
城市更新：总投70亿元“东莞记忆”首开区项目开工
莞城开发强度高达96.4%开发，且超过八成用于学校、医院、办公楼，用于产业的还不到两成，没有支柱的产业就很难支撑莞城的振兴发展。莞城辖区散布着很多历史文化遗迹，城市更新受土地资源制约影响非常大。
莞城街道党委政府一名负责人曾形象地形容道：莞城现状就像很多珍珠和沙子混在一起，城市更新是要把珍珠串成串，沙子重新清理一次，再组合起来。“莞城辖区散落着很多历史建筑、名人故居、文物景点，这些地方都要串起来利用好。但光有古迹和传统建筑传统文化是不行的，一定要嫁接现代商业，吸引新的业态，让老城品质得到真正提升。”
去年6月，被称为“莞版永庆坊”的“东莞记忆”首开区建设项目开工，标志着莞城城市更新拉开大幕，老城振兴发展迈出了重要的一步。该项目是东莞第一个街区型“修旧如旧”的城市更新项目，总投资达70亿元。其中首开区建设项目位于莞城历史资源最丰富、历史价值最高的西城楼片区，投资金额约13.3亿元。根据规划，首开区将对老街区内约400栋建筑进行微改造和活化，今后人们在这里可以感受到明清的城门、民国的骑楼，体验现代的商业业态。
东莞理工学院文学与传媒学院副院长张艳红很看好“东莞记忆”项目，认为有助于把青年的吸引力、人文潮流导回莞城。但可能要五年十年的规划，其间需要政府给予大力支持，慢慢做导流和培育。
产业升级：推动先进制造业和现代生产性服务业融合
产业是老城振兴发展的重要支撑。在东莞高质量发展的产业赛道上，莞城正被周边镇街逐渐拉开距离。2023年莞城街道GDP达253.79亿元，三大产业比重为0：10.1：89.9.制造业占比比其他镇街小很多。在第二产业当中，莞城的核心产业之一是汽车零部件生产，正面临着新能源汽车市场的冲击。
老城如何通过产业发展培育发展新动能?今年3月，莞城提出要大力推动新兴产业发展壮大、传统产业转型升级，提升工业经济发展质效;大力发展金融商贸、研发设计、文化创意等生产性服务业，推动先进制造业和现代生产性服务业深度融合，加快形成新质生产力。
分析人士人为，面对要素瓶颈收紧、先发优势减弱、产业软肋日显，“莞城可以借助中心城区的区位优势，推动生产性服务业、金融商贸等产业的升级。”暨南大学南方高等金融研究院副院长、教授、博士生导师谢宝剑建议，莞城可借鉴其他城市打造“人口友好型”中心城区的经验，瞄准以“人工智能、数字化”为核心的新兴产业，培育发展新动能。
中山大学岭南学院经济学系教授林江则表示，可围绕着“文化创意”做好生产性服务业的文章。“东莞是制造业大市，制造业需要创意，也需要文化创意人才。”林江建议，莞城需要提升投资环境、营商环境以及加强文化创意IP打造，提升对文化创意领域高端人才的吸引，进一步推动先进制造业和现代生产性服务业深度融合。
商业突围：“非标商业”或成为莞城商业发展突破口
莞城多年都是东莞的商业心脏，辖区多个商圈曾引以为傲的商业盛况，受城市扩张、商业格局变化以及居住人口外迁、交通瓶颈等影响，近年已渐显颓势。体验经济时代，老莞城商业如何突破困局?
林江认为，莞城可以发展“非标商业”，其实就是创意产业。莞城有很多故事可以讲，可以去挖掘。如果能将莞邑文化作为代表莞城特色的引子，融合美食、文化等业态，把老城区打造成特色风情街，就能焕发老城区的商业新活力。“这需要政府做好规划，通过优化营商环境来吸引商家入驻。还要加大对文化创意产业人才的引进力度，人才聚集在一起才能激发创意灵感，赋能莞城的创意产业。”
莞城也感知到了这一新风口。近几年来，莞城持续发力于扩大区域消费规模，推动消费新业态、新模式发展。目前，莞城夜间经济发展已颇具成效，鳒鱼洲的水岸夜市、新光明市场“莞城老味道”夜市等一批夜间消费集聚区，为莞城商业赋能活力。据东莞市商务局数据，2024年1至5月，莞城社会消费品零售总额达到54.8亿元，位列东莞市第十二位。由此看来，在体验经济时代，“非标商业”或许可成为莞城商业未来的发展突破口。
监制：刘岸然 谢江涛
策划：何永华
统筹：梁锦弟 黄亚岚
采写：南都记者 韩成良 黄慧萍 莫晓东 曾奕静 田玲玲
摄影/摄像：南都记者 刘媚 实习生 武仪佳 林仕峪 薛瑞斌
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