6月25日，首户业主完成签约；7月20日，签约超200户；8月8日，项目签约破460宗，达八成；9月以来，村集体物业赔偿谈判工作有序推进……
今夏以来，莞城街道圳头城中村改造项目捷报频传。作为全市10个由市领导挂点重点城中村改造项目之一，该项目在政府主导下，拆迁补偿方案愈发清晰明确，成为东莞新改造政策体系下的先行者。
该项目占地面积14.5万平方米，其中拆除范围占地9万平方米，规划总开发面积近28万平方米，将融入周边楼盘、商贸中心，成为全市“黄金双轴”发展战略中的关键一环。
当前，随着村民们满怀憧憬地整理行装，准备迎接新的生活环境，一栋栋老屋也将在有序拆迁中缓缓退场，为城市的未来发展腾出空间。预计到今年底，20%的区域将陆续完成拆除，第一期回迁房将于明年破土动工，加速推进圳头人归家的步伐。
回望莞城，这座拥有1200多年建城史的镇街，是东莞城市发展的“原点”，一度见证东莞的繁华与兴旺。如今，面对高达96.7%的土地开发强度及其伴随的产业空心化、人口老龄化、建筑破旧化等难题，应运而生的圳头城中村改造项目被赋予了更深远的意义与期待。
采写：南方日报记者 龚菊
策划：郭文君
摄影：邓浩
签约进度快，月半近八成
第一只靴子落地。
今年6月25日，在莞城圳头城中村改造项目物业拆迁补偿签约室，36岁的陈祖文在拆迁补偿协议上郑重签下名字，成为村里改造签约的首位响应者。
“终于等到了。”陈祖文是土生土长的圳头村人，他深知，这片承载着半个多世纪风雨的自建房区，亟需一场变革来改变面貌。
“政府牵头，全程护航，我们当然全力支持。”陈祖文说。补偿款顺利到账后，他还时常现身说法，分享对公正补偿的看法，激发更多家庭的签约热情。
明晰的补偿方案成为有力“助推剂”——1至3层按面积一比一置换新房，4层以上则直接以货币赔付。实实在在的优惠，让这碗“头啖汤”传至圳头的多个角落。
7月初，苏满林也加入签约大军。此前靠出租房屋，他每年能有7万元收入，而今，他即将收获超200平方米的物业作为新居，以及140多万元的现金补偿。苏满林与两个兄弟纷纷选择了支持，在协议上签下名字。
家中拥有六层小楼而占地面积相对较小的长辈，心生疑虑。苏满林三兄弟轮番上阵开展思想动员。他们从三十年前建造房屋的成本谈起，随后描绘了圳头将如何蝶变为宜居宜业之地，“我们也明白，老人对家园有感情，但是改造的根本目的，也是为了提升我们生活品质。”
苏满林的另一个身份是莞城街道博厦圳头股份经济合作社副理事长。他透露，每年村集体纯收入300多万元，除去部分公共建设维护等费用，分摊到每个股民，也仅有4700多元。苏满林用数据说话，让大家看到改造带来的实实在在的利益。
消息很快传开。尚雪记得，7月中下旬，在特别签约奖励金的激励下，指挥部办公室文件袋堆积如山，她所在的合同审核组加班加点审核材料，签约地图上的小红旗也密密麻麻地铺展开，“多的时候一天能签约三四十户。”
走进9月的圳头村，村里暂时失去了往日喧嚣，抬眼即见的是“改造惠万家 宜居安天下”“手牵手开展城市改造 心连心建设美好圳头”等横幅标语，彰显着项目改造的速度与决心。
政府主导，拆赔清晰
40天签八成背后，离不开大量的前期工作。
近年来，东莞系统谋划了“大中小圈”城中村改造体系，划定大圈405个，作为市未来15年城中村管控基本底盘；在大圈中识别划定中圈220个，作为近5年城中村改造集聚空间；2024年内启动108个“小圈”项目。以圳头村这一“小圈”项目为例，其嵌于东莞市中心城区“黄金双轴”这一“大圈”中，也被定位为莞城街道行政北片区的“中圈”中。
从宏观到微观的精准规划之外，科学合理的改造标准也为项目推进提供了保障。
自2018年起，莞城城市更新历经多轮模式探索。近年出台的《东莞市“三旧”改造补偿安置成本核算暂行指引》为全市树立了统一、透明、易行的拆赔标杆，莞城率先行动，制定了属地化的具体补偿标准，确保了业主权益在公平公正的框架内得到最大化尊重。
“逻辑清晰、标准合理，我们开展工作时内心也更坦然，信心更足了。”莞城街道规划管理所所长莫柱强说。
说时迟，那时快。莞城成立由街道主要领导挂帅的圳头城中村改造项目现场指挥部，下设签约组、合同付款组、技术组。街道领导班子成员分片包干，组成13个入户协商组、73个协商谈判小组，构建起了一支约250人的入户协商队伍。
紧接着，他们前往东莞火炼树、广州黄埔等地学习，围绕谈判调解技巧、测绘报告认读、赔偿标准计算开展内部培训，举办物业拆迁补偿签约动员大会……
大的路径程序虽足够明晰，复杂多变的一线拆迁细节也对工作应变能力提出了更高要求。
“每一间自建房都有自己的特点。”莫柱强表示，圳头村涉及拆除物业583宗，意味着面临583个个例，尤其是标准之外的门口空地、附属建筑，指挥部携第三方评估公司，根据认定流程逐一定价赔付，“我们还成立了权益认定小组，整个过程不断调整打磨。”
更棘手的是分家产难题。村里一栋140多平方米的住宅，卷入了十几个业主的纷争之中。指挥部协助权益人前往档案馆查证资料，运用“背对背”战术，逐一解开业主们心中的疙瘩。
“服务到家”不仅仅是一句口号。楼梯房问题、层高问题……每一个细节都牵动着村民的心。指挥部组织律师、相关职能部门围坐一堂，确保问题不过夜，使得解决方案尽快送达入户小组手中。
“抱着枕头想圳头，想着圳头睡不着”，这股“扑在项目上”的劲头被他们如此概括。
打好“教育牌”，保障安居梦
圳头村改造涉及的405户村民，将获得什么？
“我们深深理解村民们的故土情，因此在回迁规划中，对业主的诉求给予了充分的尊重与考量。”莫柱强表示。
为了延续这份乡愁，回迁区选址于原村南侧，总面积达12万平方米，与万科运河东1号相邻。这一布局紧邻商业街、幼儿园等综合配套设施，让村民的日常生活更加便捷。同时，回迁楼栋与莞城建设小学之间布局了商品房楼栋作为缓冲，将有效减少学校噪音对居住环境的影响，进一步提升回迁物业的居住品质与舒适度。
莞城“教育牌”还要继续打下去。面对学区热度持续高涨的挑战，莞城自2019年起便实施“多校划片”政策，以缓解学位紧张问题。而圳头村改造项目也将教育升级作为核心任务之一，计划将莞城建设小学扩建至72班规模，并探索吸纳可园运河小学的生源，预计新增数百个学位，通过土地集约利用，打造集学校与社区功能于一体的复合型教育区域，引领片区教育规划全面升级。
此外，改造单元内还将增添幼儿园、室内篮球场、半开放体育馆、慢行绿道、地下停车场等设施，以缓解交通压力，提升公共生活品质，打造成一个集居住、商业、教育、休闲于一体的多业态城市综合体。
圳头城中村改造带来的利好应比想象的更多。
指挥部相信，以城中村改造为突破口，通过激活城市空间，联合“东莞记忆”片区，提升莞城文化影响力，吸引年轻人回流，促进创意性产业落地，为城市注入新的活力，“除了奶茶店的热闹，更需构建一个充满文化底蕴与创新氛围的居住环境，为未来的新居民提供理想的栖息地。”
莫柱强认为，城中村改造不仅是物理空间的改造，更是关乎莞城未来发展能级的重塑，“这条路，是我们莞城唯一的出路，我们一定会坚定地走下去。”他的话语中充满了决心与期待。
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